개요
재건축은 정비기반시설은 비교적 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업이다. 대한민국에서는 주로 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역을 지정하고 기존 공동주택 등을 철거한 뒤 새로운 주택과 부대·복리시설 등을 건설하는 방식으로 추진된다.
재건축은 오래된 아파트를 단순히 새로 짓는 건축사업과 달리 토지와 건축물의 권리관계, 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획 등 법정 절차를 거치는 도시정비사업이다.
재건축사업의 대상과 목적
재건축사업은 도로·공원 등 정비기반시설은 비교적 양호하지만 노후·불량 공동주택이 밀집해 주거환경 개선이 필요한 지역을 주요 대상으로 한다.
사업 추진 여부는 건축물의 노후도만으로 결정되지 않는다. 정비계획과 정비구역 지정, 관련 법령과 지방자치단체의 기준 등 여러 요건을 종합적으로 검토한다.
재건축을 통해 기존 공동주택을 철거하고 새로운 공동주택과 부대시설을 건설할 수 있다. 사업 과정에서는 용적률과 건폐율, 세대수, 기반시설 계획 등 도시계획과 관련된 요소도 함께 검토된다.
재건축사업의 주요 절차
재건축사업은 일반적으로 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회와 조합 설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공과 준공 등의 절차를 거쳐 진행된다.
조합 방식으로 추진되는 경우 토지등소유자의 동의와 법정 요건에 따라 조합을 설립하고 사업시행자가 정비사업을 추진한다. 일정한 요건을 충족하면 지방자치단체나 토지주택공사 등이 시행에 참여하는 공공 방식도 활용될 수 있다.
관리처분계획은 기존 토지와 건축물의 권리를 새로운 주택 등의 분양권과 사업비 부담으로 구체화하는 중요한 단계다. 조합원 분양, 일반분양, 추가 부담금 등의 내용은 개별 사업의 사업성 및 관리처분계획에 따라 달라진다.
재건축과 재개발의 차이
재건축과 재개발은 모두 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업이지만 대상 지역의 특성이 다르다.
재건축은 정비기반시설이 비교적 양호한 지역에서 노후·불량 공동주택을 중심으로 주거환경을 개선하는 사업이다. 반면 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역을 정비하거나 상업지역·공업지역 등의 도시기능을 회복하는 데 초점을 둔다.
따라서 재건축은 공동주택 자체의 노후화 개선 성격이 상대적으로 강하고, 재개발은 건축물뿐 아니라 도로와 공원 등 지역의 도시환경을 함께 정비하는 성격이 강하다.
용적률과 사업성
재건축사업에서는 용적률, 건축 가능한 세대수, 공사비와 분양수입 등이 사업성에 영향을 미친다. 관련 법령에서는 일정한 정비사업에 대해 지방도시계획위원회 심의 등을 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있도록 하는 제도를 두고 있다.
일부 재건축사업에서는 용적률 완화와 연계해 국민주택규모 주택을 일정 비율 건설하도록 하는 규정이 적용될 수 있다. 구체적인 비율과 적용 조건은 지역과 사업 유형, 관련 법령과 조례에 따라 달라진다.
재건축 관련 제도는 주택공급 정책과 도시계획에 따라 변경될 수 있으므로 실제 사업의 추진 가능성이나 조합원 부담 등을 판단할 때에는 해당 정비구역의 최신 정비계획과 지방자치단체 조례, 현행 법령을 함께 확인해야 한다.