서울 아파트 전세 매물 정체 속 월세화 가속

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 아파트 전세 매물이 259건 증가에 그치며 공급이 묶여 월세 비중이 52.7%로 상승했다.

• 8·3 대책 이후 서울 아파트 매매 매물이 1만 7000건 넘게 늘어난 반면 전세 매물은 259건 증가에 그쳤다.
• 토지거래허가구역 실거주 의무 규제가 매수 후 전세 공급으로 이어지던 임대 경로를 차단했다.
• 서울 아파트 전셋값 상승률이 매매의 2배에 달하며 9월 임대차 월세 비중은 52.7%를 기록했다.

서울 아파트 전세 매물이 정체된 가운데 매매 매물만 쌓이며 임대차 시장의 불균형이 심화하고 있다. 8·3 세제개편안 발표 이후 석 달 동안 매매 매물이 1만 7000건 넘게 급증했으나, 같은 기간 신규 서울 아파트 전세 매물 증가는 259건에 그쳤다. 토지거래허가구역의 실거주 의무와 세제 개편 기조가 맞물리면서 매수 후 임대로 이어지던 주택 공급 통로가 좁아진 결과로 풀이된다.

매매 매물 1만 7000건 증가 속 전세 매물 259건 증가에 그쳐

부동산 빅데이터 업체 아실이 집계한 자료를 보면 2026년 11월 2일 기준 서울 아파트 매매 매물은 총 7만 7451건을 기록했다. 8월 3일 집계된 6만 409건과 비교해 1만 7042건(28.2%) 불어났다. 10월 28일에는 7만 9919건까지 치솟아 연중 최고치였던 3월 21일의 8만 80건 선에 근접했다.

반면 임대차 시장에서 주거 안정을 뒷받침하는 전세 매물은 사실상 제자리걸음을 걸었다. 전세 매물은 8월 3일 2만 800건에서 11월 2일 2만 1059건으로 259건(1.2%) 늘어나는 데 그쳤다. 같은 기간 901건 늘어난 월세 매물을 합쳐도 전체 임대 매물 증가분은 매매 매물 증가량의 7% 안팎에 머물렀다.

매매 매물이 쌓이는 흐름과 달리 실제 거래 시장은 크게 위축된 양상이다. 국토교통부 집계 기준 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로 1년 전보다 42.4% 줄었다. 매매가 성사되지 않으면 전세로 돌려 보유 비용을 충당하던 과거의 매물 순환 통로가 막히면서 시장 정체가 깊어지고 있다.

표: 8·3 세제개편안 전후 서울 아파트 매물 변화 비교

구분	8월 3일(건)	11월 2일(건)	증감(건)	증감률(%)
매매 매물	60,409	77,451	+17,042	+28.2
전세 매물	20,800	21,059	+259	+1.2
월세 매물	-	-	+901	-

토지거래허가구역 실거주 의무로 막힌 전세 공급 경로

토지거래허가구역 제도에 따른 실거주 의무는 매수자가 집을 취득한 뒤 전세를 놓는 거래를 원천적으로 차단하는 핵심 요인이다. 규정에 따라 토지거래허가구역 주택을 사들이면 매수자가 직접 입주해 살아야 한다. 이에 따라 투자 목적을 겸한 임대용 매수가 제한되면서, 매매 물량이 전세 공급으로 순환되는 경로가 단절됐다.

정부의 세제 개편 기조 역시 다주택자와 비거주자에 대한 실거주 압박을 지속하는 방향으로 설정됐다. 정부는 8·3 세제개편안 초안에서 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 낮추고 실거주 1주택자는 14억원으로 높이는 방안을 제시했다. 9월 최종안에서 비거주 1주택자 공제를 종전 12억원으로 유지했으나, 거주 여부에 따라 세금을 다르게 매기는 원칙은 그대로 남았다.

부동산 업계 관계자는 "집이 팔리지 않을 때 전세로 돌려 보유하던 선택지가 규제로 제약받고 있다"며 "매매 매물이 늘어도 전세 공급이 함께 증가하지 않는 원인 중 하나로 볼 수 있다"고 설명했다. 이는 서울 아파트 전세, 매물 부족에 가격 상승 지속…원인과 전망에서 다룬 제도적 매물 잠김 양상과 맞물린다.

전셋값 상승률 매매의 2배…임대차 시장 월세화 급격히 진행

한국부동산원 통계에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 0.09%로, 8월 말 기록한 0.29% 대비 상승 폭이 둔화했다. 같은 주 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.17%를 기록해 매매가격 상승률의 두 배에 달했다. 매매 가격 상승세가 둔화하는 속에서도 세입자가 느끼는 전세 보증금 부담은 오히려 커졌다.

전세 물건을 찾기 어려워지자 임차 수요가 월세 시장으로 옮겨붙는 흐름도 뚜렷하다. 9월 서울 아파트 임대차 거래 가운데 월세 거래 비중은 52.7%를 나타냈다. 1년 전의 44.4%와 비교해 8.3%포인트 뛴 수치로, 서울 임대차 거래 열 건 중 다섯 건 이상이 월세로 체결됐다. 이러한 상황은 전세는 줄고 월세는 늘었다…서울 ‘갱신 계약’서 전세→월세 5년 내 최대 흐름과 궤를 같이한다.

시장 전문가들은 실거주를 강제하는 규제가 무주택 서민층의 비용 상승으로 귀결된다고 짚었다. 배관표 충남대 국가정책전문대학원 교수는 지난달 말 국회 정책 세미나에서 "실수요자를 보호하겠다며 내놓은 대책이 무주택 임차인의 비용 부담을 가중한 셈"이라고 지적했다. 박유석 한국부동산학회 이사도 "전세 물건 공급 감소로 수도권 전세의 월세화가 더욱 급격해져 청년·저소득층이 더 어려움을 겪고 있다"고 말했다.

공급 부족 진단한 정부와 실거주 규제 보완 요구하는 시장

정부는 전세 시장 불안의 일차적 요인으로 입주 물량 감소를 비롯한 구조적 주택 공급 공백을 들고 있다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난달 23일 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 공급 부족을 근본 원인으로 꼽았다. 국토교통부는 올해 증가한 인허가 실적이 2028년부터 준공 물량으로 이어질 것으로 기대하지만, 당장 11월 서울 아파트 입주 예정 물량은 488가구에 불과해 단기 수급 불안을 풀기엔 역부족이다.

정부는 세입자가 거주 중인 주택의 매매를 지원하기 위해 실거주 의무 유예 조치를 확대 시행했다. 시장에서는 다음 달 31일 만료되는 서울 전역 아파트 토지거래허가구역 지정과 맞물려 추가 제도 완화가 뒤따라야 한다는 지적이 잇따른다. 정부는 구역 효력 만료 전 연장 여부와 함께 세부 규제 운용 방안을 결정해야 한다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "토허구역을 연장하더라도 세입자가 있는 주택의 거래나 임대 목적 매수에는 숨통을 틔워야 한다"며 "실거주만 강제하면 전세 공급 경로가 계속 막혀 월세화와 주거비 부담이 더 커질 것"이라고 말했다.

자주 묻는 질문

매매 매물은 급증하는데 전세 매물이 늘지 않는 이유는 무엇인가요?

토지거래허가구역 내 주택 매수 시 실거주 의무가 적용되어 취득 후 전세를 놓는 거래가 제한되었기 때문입니다.

임대차 시장의 월세 비중은 얼마나 증가했나요?

2026년 9월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 52.7%로, 1년 전의 44.4% 대비 8.3%포인트 상승했습니다.

전세 시장의 단기 입주 물량 전망은 어떠한가요?

11월 서울 아파트 입주 예정 물량이 488가구에 그쳐 단기적인 공급 부족 해소가 쉽지 않은 상황입니다.