아파트 월세 노원·성북 두 자릿수 급등…오피스텔은 깡통전세 주의

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 노원·성북구 아파트 월세가 11~12%대 급등하고 전국 오피스텔 전세가율은 85.13%로 역대 최고를 기록했다.

• 노원구(12.88%)와 성북구(11.82%)의 1~9월 아파트 월세 상승률이 서울 최고 수준을 나타냈다.
• 매매·전세 가격 동반 상승으로 전세보증금 인상분을 월세로 돌리는 반전세 계약이 늘어났다.
• 전국 오피스텔 전세가율이 85.13%로 역대 최고를 기록하며 깡통전세 위험이 커졌다.

서울에서 중저가 주택이 밀집한 노원구와 성북구 일대 아파트 월세가 두 자릿수 누적 상승률을 기록하며 서울 시내 최고 수준으로 치솟았다. 매매가격과 전셋값이 동반 상승하자 세입자들은 보증금 인상분을 월세로 돌리거나 소형 평형으로 이동하는 실정이다. 한편 오피스텔 시장은 매매가 하락과 전셋값 상승이 맞물리며 전국 전세가율이 역대 최고치인 85%를 넘어서 보증금 미반환 우려가 커지고 있다.

노원·성북 아파트 월세 상승률 서울 최고치 기록

올해 1월부터 9월까지 집계된 서울 아파트 월세 누적 상승 폭은 한국부동산원이 1일 발표한 통계 기준 7.68%로 나타났다. 지난해 연간 상승률인 3.94%와 비교하면 약 두 배 수준이며, 지난해 같은 기간 누적치인 1.98%에 견주면 네 배에 육박하는 수치다.

서울 25개 자치구 가운데 월세 상승률이 가장 높은 지역은 노원구(12.88%)와 성북구(11.82%)였다. 두 자치구 모두 지난해 서울 연간 평균 상승률의 세 배를 웃돌며 세입자들의 고정 주거비 부담을 끌어올렸다.

성북구는 같은 기간 매매가격(14.69%)과 전셋값(13.58%) 모두 서울에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 노원구 역시 매매가격이 11.54%, 전셋값이 12.96% 상승하며 세 지표 모두 10%를 넘어서는 오름세를 나타냈다.

보증금 인상분 월세 전환과 소형 평형 이동 확산

매매와 전세가격이 나란히 오르면서 기존 세입자들은 전세보증금 인상분을 매달 지불하는 월세로 돌리는 반전세 계약을 택하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 성북구 종암동 래미안크리시엘 전용면적 84㎡는 지난달 21일 기존 보증금 4억3500만 원을 유지한 채 월세 100만 원을 새로 추가하는 조건으로 계약을 갱신했다.

보증금을 그대로 둔 채 순수 월세 부담액만 늘어난 거래도 확인된다. 노원구 상계동 상계주공3단지 전용 58㎡는 지난달 23일 보증금 2000만 원을 유지하면서 월세를 종전 70만 원에서 120만 원으로 50만 원 올려 재계약을 마쳤다. 연간 월세 지출액만 종전 840만 원에서 1440만 원으로 뛰었다.

노원구 오민자 공인중개사는 "월세가 크게 오르면서 재계약을 앞둔 세입자들이 전용 84㎡에서 59㎡로, 59㎡에서 그보다 작은 집으로 옮기는 경우가 많다"며 "기존 전세보증금을 유지하면서 전셋값이 오른 만큼을 월세로 받으려는 집주인이 많다"고 전했다. 시장에서는 실제로 서울 ‘갱신 계약’서 전세→월세 전환 흐름이 두드러지고 있다.

신규 임대차 시장에서는 월세 300만 원을 넘는 고액 거래도 잇따르고 있다. 노원구 중계동 신동아 전용 115㎡는 지난달 21일 보증금 2억 원에 월세 340만 원에 거래됐고, 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 84㎡는 지난달 8일 보증금 4000만 원에 월세 325만 원에 계약을 체결했다.

우리은행 남혁우 부동산 연구원은 "노원·성북구 등은 전세자금대출 의존도가 높아 세입자가 보증금 인상분을 마련하기 쉽지 않다 보니 이를 월세로 돌려 계약하는 보증부월세화가 나타나고 있다"며 "내년 1∼3월 신학기 이사철을 맞으면 전셋값 상승 압력과 월세 강세가 더 심화될 수 있다"고 했다.

주요 단지 월세 계약 현황 및 상승률 비교

아파트 월세 상승세는 자치구별 통계 지표와 단지별 실거래 계약 조건에서 명확하게 확인된다.

표: 2026년 1~9월 서울 및 주요 자치구 가격 변동률 비교

지역	월세 누적 변동률(%)	전세 누적 변동률(%)	매매 누적 변동률(%)
서울 전체	7.68	-	-
노원구	12.88	12.96	11.54
성북구	11.82	13.58	14.69

출처: 한국부동산원(2026.11.01)

표: 노원·성북 주요 아파트 단지 월세 실거래 계약 사례

단지명	전용면적(㎡)	계약 유형	보증금(원)	월세(원)	계약일
성북 종암동 래미안크리시엘	84	갱신 계약	4억 3500만	100만 (신규 추가)	2026.10.21
노원 상계동 상계주공3단지	58	갱신 계약	2000만	120만 (기존 70만)	2026.10.23
노원 중계동 신동아	115	신규 계약	2억	340만	2026.10.21
성북 장위동 꿈의숲코오롱하늘채	84	신규 계약	4000만	325만	2026.10.08

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026.11.01)

오피스텔 전세가율 역대 최고와 깡통전세 경고

오피스텔 매매가격 하락과 전셋값 상승이 맞물리면서 전국의 매매가 대비 전세가 비율은 역대 최고 수준으로 치솟았다. KB부동산이 집계한 10월 통계 기준 전국 오피스텔 전세가율은 85.13%로, 2011년 1월 통계 집계를 시작한 이래 가장 높은 수치를 기록했다.

면적이 작을수록 전세보증금이 매매가격에 육박하는 경향이 짙어졌다. 전용면적 30㎡ 이하 초소형 오피스텔의 전세가율은 89.87%로 90%에 근접했으며, 전용 30㎡ 초과 40㎡ 이하 소형 오피스텔도 85.90%에 달했다.

한국부동산원 집계에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 2022년 7월부터 지속해서 내림세를 보였으나 전세가격은 올해 4월부터 상승으로 돌아서 9월까지 6개월 연속 올랐다. 매매가격보다 전셋값이 더 높은 이른바 깡통전세 상태가 확산하면 임대차 계약 만료 시 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험이 커진다.

광운대 부동산법무학과 서진형 교수는 "다주택자 규제로 오피스텔 공급이 제한적인 상황에서 수요는 늘어나다 보니 전세가율이 높아지는 것"이라며 "계약 때 세입자들이 전세가율이나 보증보험 가입 여부 등을 면밀히 따져야 한다"고 말했다. 임차인은 신규 계약이나 연장 시 주변 실거래 매매가 대비 전세금 비율을 확인하고 전세보증금 반환보증 가입 요건을 점검해야 한다.

자주 묻는 질문

노원구와 성북구의 아파트 월세가 크게 오른 이유는 무엇인가요?

매매가격과 전셋값이 동시에 상승한 가운데 전세자금대출 부담 등으로 보증금 인상분을 마련하지 못한 세입자들이 이를 월세로 전환하면서 가격이 급등했습니다.

오피스텔 시장에서 깡통전세 우려가 커진 원인은 무엇인가요?

매매가격은 2022년 7월부터 지속 하락한 반면 전세가격은 최근 6개월 연속 상승하면서 매매가 대비 전세가 비율이 역대 최고치인 85.13%까지 높아졌기 때문입니다.

전세가율이 높은 오피스텔 계약 시 주의할 점은 무엇인가요?

주변 매매 실거래가 대비 전세가율을 철저히 확인하고, 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부를 사전에 반드시 점검해야 합니다.