서울 오피스텔 중형 거래 8.9% 증가, 원룸 줄고 아파트 대체재 부각

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 오피스텔 개인 매수 거래가 전년 대비 21.6% 줄었으나 전용 40~60㎡ 중형 거래는 8.9% 증가했다. 아파트 대출 규제와 치솟는 임대료 부담 속에 실주거 기능을 갖춘 대체 평형으로 수요가 이동했다.

서울 오피스텔 원룸 거래가 급감한 반면 대출 부담이 적은 중형 평형 거래는 8.9% 늘었다.

• 서울 오피스텔 전체 매수는 21.6% 줄었지만 중형 거래는 8.9% 증가했다.
• 아파트 대비 유리한 LTV 70% 대출 한도가 대체 수요 유입을 견인했다.
• 서울 평균 월세가 96만 원을 돌파하며 중대형 매매 가격 상승을 지지했다.

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면, 지난달 서울 오피스텔 개인 매수 건수는 581건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 달 기록된 741건과 비교해 21.6% 줄어든 수치다. 이번 집계는 법인과 공공기관 매수를 제외한 순수 개인 매수자 기준이다.

서울 오피스텔 원룸 거래 급감과 전용 40~60㎡ 중형 선호

서울 오피스텔 시장의 전체 매수 거래가 위축된 흐름 속에서도 거주 기능을 갖춘 중형 면적대는 뚜렷한 반등세를 보였다. 지난달 서울의 전용면적 40㎡ 초과~60㎡ 이하 중형 오피스텔 거래량은 98건으로, 전년 동월의 90건보다 8.9% 증가했다. 전체 거래에서 해당 평형이 차지하는 비중도 12.1%에서 16.9%로 4.8%포인트 상승했다.

전용 40~60㎡ 규모는 부엌과 거실 외에도 독립된 방이 1~2개 이상 딸린 구조가 많아 신혼부부나 1~2인 가구의 실거주 수요가 꾸준히 유입되는 면적대다. 반면 일반적인 원룸 구조인 전용 20㎡ 초과~30㎡ 이하 거래는 326건에서 223건으로 31.6% 줄었다. 이에 따라 전체 거래 대비 원룸 비중도 44.0%에서 38.4%로 떨어졌다. 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔 비중 역시 4.7%에서 4.1%로 소폭 낮아졌다.

중형 면적 선호 현상은 수도권 전반으로 번지는 모양새다. 지난달 전국 오피스텔 개인 매수 중 40㎡ 초과 거래 비중은 38.4%로 전년 동월(35.1%) 대비 3.3%포인트 확대됐다. 지역별로는 경기도가 44.0%, 인천이 59.7%를 기록하며 지난해보다 40㎡ 초과 중대형 거래 비중이 늘었다.

면적별 거래량 및 비중 증감 현황

서울 오피스텔 시장은 원룸 중심에서 중형 면적으로 매수세가 옮겨가며 면적별 거래 비중에서 뚜렷한 격차를 보였다.

표: 서울 오피스텔 주요 면적대별 개인 매수 현황

구분	전년 동월 거래량(건)	지난달 거래량(건)	거래량 증감률	거래 비중 변화
전체 거래	741	581	-21.6%	100.0%
전용 20㎡ 초과~30㎡ 이하	326	223	-31.6%	44.0% → 38.4%
전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하	90	98	+8.9%	12.1% → 16.9%
전용 85㎡ 초과	-	-	-	4.7% → 4.1%
출처: 직방·국토교통부 실거래가 공개시스템 분석(개인 매수 기준)

대출 규제 격차와 아파트 대체 수요 유입 배경

중형 오피스텔 거래가 늘어난 배경에는 주택담보인정비율(LTV) 규제 차이와 아파트 매입 자금 부담이 직접적인 영향을 미쳤다. 최근 서울 아파트 매매가가 지속해서 오르고 금융권 대출 한도가 엄격해지면서 자금 여력이 부족한 수요자들이 오피스텔로 발길을 돌린 결과다.

대출 환경 측면에서 오피스텔은 규제지역에 자리하더라도 LTV 한도가 최대 70%까지 나온다. 현재 규제지역 내 아파트의 LTV 한도가 40% 수준에 묶여 있는 점과 견주면 초기 자금 마련 부담이 훨씬 가볍다. 이에 따라 문턱이 높아진 아파트 대신 주거 기능을 대체할 수 있는 중형 오피스텔을 선택하는 흐름이 이어지고 있다.

3분기 매매가 양극화와 100만원 육박한 평균 월세 부담

한국부동산원의 3분기(7~9월) 오피스텔 가격동향조사에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 직전 분기 대비 0.07% 오른 것으로 나타났다. 면적대별 가격 흐름은 엇갈렸다. 전용 40㎡ 이하 소형은 매매가격이 0.06% 떨어진 반면, 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 0.21% 올랐다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 1.07%, 85㎡ 초과는 1.57% 뛰며 면적이 넓을수록 높은 상승폭을 기록했다.

임대차 시장의 가격 상승세도 매매 수요 전환을 부추기는 요인이다. 3분기 서울 오피스텔 월세 가격은 1.02% 오르며 지난 2분기(0.90%)보다 상승 폭을 키웠다. 지난달 서울 오피스텔의 평균 월세는 96만1000원을 기록하며 100만 원 선에 다가섰다.

전세가격 역시 전 분기 대비 0.37% 오른 가운데 중대형 면적의 상승세가 두드러졌다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 0.90%, 85㎡ 초과는 1.19% 올라 전체 평균치를 웃돌았다. 한국부동산원은 전월세 매물 부족과 직주근접 수요에 아파트 대체 수요까지 겹치면서 임대료 상승세가 지속되고 있다고 분석했다.

자주 묻는 질문

원룸 오피스텔 거래가 감소한 이유는 무엇인가요?

전용 20~30㎡ 소형 원룸 거래는 전년 대비 31.6% 급감했습니다. 1~2인 가구의 실주거 눈높이가 높아진 데다 거실과 방을 갖춘 중형 평형으로 선호도가 이동했기 때문입니다.

중형 오피스텔 매수가 늘어난 핵심 원인은 무엇인가요?

서울 아파트 가격 상승과 규제지역 아파트의 40% LTV 한도에 비해 오피스텔은 최대 70%까지 대출이 가능해 초기 자금 부담이 덜하기 때문입니다.

오피스텔 임대차 시장 흐름은 어떻게 나타나고 있나요?

3분기 서울 오피스텔 월세는 1.02% 오르고 평균 월세가 96만1000원을 기록해 100만 원에 육박했으며, 전세 역시 중대형 위주로 상승세를 보였습니다.