서울 아파트 전세 갱신계약 비중 55.4% 첫 과반…외곽 매물 품귀 심화

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 아파트 전세 갱신계약 비중이 올해 하반기 55.4%를 기록하며 반기 기준 역대 최초로 과반을 넘어섰다. 외곽 자치구 매물이 최대 58% 급감하고 전셋값이 크게 오르면서 세입자들이 신규 이동 대신 기존 주택 재계약을 선택한 영향이다.

서울 아파트 전세 갱신 비중이 55.4%로 반기 기준 첫 과반을 돌파했다.

• 서울 아파트 전세 갱신계약 비중이 55.4%를 기록하며 반기 기준 최초로 과반 돌파.
• 금천구(-58.4%) 등 서울 외곽 자치구 매물이 급감하고 1~9월 전셋값은 평균 8.21% 상승.
• 신규 보증금이 단기간에 수천만원에서 1억원가량 뛰며 세입자들의 주거 이동 둔화.

서울 아파트 전세 갱신계약 비중이 올해 하반기 들어 처음으로 과반을 넘어서며 반기 기준 역대 최고치를 기록했다. 전세 매물이 급감하고 보증금이 가파르게 오르자 이사 비용과 가격 상승 부담을 피하려는 세입자들이 기존 주택에 머무르는 선택을 내린 결과다. 2026년 10월 21일 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 전세 시장에서 체결된 전체 전세 계약 2만7203건 가운데 갱신계약은 1만5061건으로 집계되어 55.4%의 비중을 나타냈다(국토교통부, 2026).

하반기 갱신계약 비중 55.4% 기록…강서·중랑은 3건 중 2건

서울 아파트 전세 시장에서 올해 하반기 체결된 갱신계약 비중은 55.4%로 집계되며 전년 동기 대비 11.1%포인트 상승해 반기 기준 통계 집계 이래 최초로 과반을 돌파한 것으로 나타났다(국토교통부, 2026).

지난해 하반기 서울 아파트 전세 갱신계약 비중은 44.3%에 머물렀으나 1년 만에 두 자릿수 상승폭을 기록하며 세입자들의 주거 이동이 크게 둔화되었다(국토교통부, 2026). 신규 임대차 계약을 맺기보다 기존 보증금 조건을 바탕으로 거주 기간을 연장하는 가구가 크게 늘어난 셈이다.

지역별로는 서울 외곽 자치구를 중심으로 갱신계약 쏠림 현상이 두드러지게 관측되었다. 강서구의 경우 하반기 전체 전세 거래 중 갱신계약 비중이 67.2%에 달해 계약 3건 가운데 2건 이상을 차지했다(국토교통부, 2026). 이는 전년 동기 대비 20.8%포인트 급증한 수치다(국토교통부, 2026).

중랑구 역시 전체 전세 계약의 66.6%가 갱신계약으로 분류되며 1년 전보다 18.1%포인트 늘어난 것으로 확인됐다(국토교통부, 2026). 수도권 주거 시장 전반에서 전세 물건을 찾기 어려워지자 서울 아파트 전월세 시장의 정체 현상이 심화되고 기존 주택 재계약으로 이동을 포기하는 양상이 확산되고 있다.

서울 외곽 매물 최대 58% 급감…주요 자치구 매물 감소 및 가격 상승률 비교

부동산 빅데이터 분석 결과 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 10.3% 줄어든 가운데 금천구를 비롯한 외곽 자치구에서는 매물이 최대 58.4% 증발하며 극심한 전세 품귀 현상을 빚고 있다(아실, 2026).

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2026년 10월 20일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만680건으로 집계됐다(아실, 2026). 이는 2026년 1월 1일 기준 매물 수인 2만3060건과 비교해 2380건(10.3%) 감소한 수치다(아실, 2026).

매물 감소세는 서울 외곽 지역에서 한층 가파르게 전개되었다. 금천구의 전세 매물은 연초 178건에서 74건으로 줄어들며 감소율이 58.4%에 달했다(아실, 2026). 동대문구는 48.6%, 구로구는 47.5%, 도봉구는 42.8%, 노원구는 34.8%의 감소율을 기록하며 보유 매물이 절반 가까이 사라졌다(아실, 2026).

매물 부족은 전셋값 상승으로 직결되었다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE 자료에 따르면 2026년 1월부터 9월까지 서울 아파트 전셋값은 평균 8.21% 올랐다(한국부동산원, 2026). 성북구가 13.58%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 노원구가 12.96%, 강북구가 10.75%, 도봉구가 10.43%를 기록하며 서울 동북권 외곽 지역을 중심으로 두 자릿수 상승률이 이어졌다(한국부동산원, 2026).

주요 외곽 자치구에서는 전세 매물이 최대 58% 이상 급감하는 동안 전셋값은 두 자릿수 상승률을 기록하며 수급 불균형이 가격 급등을 견인한 것으로 나타났다.

표: 주요 자치구별 아파트 전세 매물 증감률 및 전셋값 상승률

지역 구분	전세 매물 증감률(단위: %)	1~9월 전셋값 누적 상승률(단위: %)
서울 전체 평균	-10.3	8.21
금천구	-58.4	-
동대문구	-48.6	-
구로구	-47.5	-
도봉구	-42.8	10.43
노원구	-34.8	12.96
성북구	-	13.58
강북구	-	10.75

출처: 아실(2026년 10월 20일 기준)·한국부동산원(2026년 1~9월 기준)

신규 보증금 보름 새 9000만원 상승…단지별 실거래 사례

서울 주요 아파트 단지 실거래가 분석에 따르면 신규 계약 보증금이 불과 보름 만에 9000만원 급등하거나 갱신계약 보증금 또한 1억원 가까이 오르는 등 세입자 주거비 부담이 현실화되었다(국토교통부, 2026).

현장에서는 동일 단지 내에서 단기간에 전세 가격이 가파르게 치솟는 사례가 잇따르고 있다. 성북구 길음동에 위치한 ‘래미안길음센터피스’ 전용면적 59㎡의 경우 2026년 10월 1일 7층 매물이 6억5000만원에 신규 전세 계약을 체결했다(국토교통부, 2026). 보름 뒤인 10월 16일에는 동일 면적의 같은 층 매물이 7억4000만원에 거래되며 9000만원 올랐다(국토교통부, 2026).

기존 세입자가 계약을 연장하는 갱신계약에서도 수천만 원에서 1억 원에 달하는 증액이 발생했다. 노원구 상계동 ‘포레나노원’ 전용면적 84㎡는 2026년 10월 1일 종전 보증금 7억9000만원에서 8000만원(10.1%) 오른 8억7000만원에 갱신 계약이 체결되었다(국토교통부, 2026).

같은 단지의 2층 매물 역시 10월 17일 종전 7억원보다 1억원(14.3%) 오른 8억원에 계약이 성사되었다(국토교통부, 2026). 새로 집을 구하는 사람뿐 아니라 계약을 연장하는 세입자 역시 상당한 추가 자금을 마련해야 하는 처지다.

전세 매물 가뭄의 배경과 향후 세입자 주거 불안

부동산 전문가들은 토지거래허가구역 확대 이후 전세 공급이 위축된 구조적 요인과 보유세 부담 전가가 겹치면서 향후 전세 갱신권을 소진한 세입자들의 주거 불안이 한층 심화될 것으로 전망했다(김인만부동산경제연구소, 2026).

전세 매물 품귀와 가격 상승이 겹치면서 세입자들의 거주 여건은 불안정해지고 있다. 종전 보증금 수준으로는 생활권을 유지하면서 같은 면적의 주택을 찾기 어렵다. 갱신계약청구권을 소진한 세입자들은 주택 규모를 좁히거나 외곽 지역으로 밀려나는 주거 하향 이동을 피하기 어려울 수 있다.

보증금 마련 부담이 누적됨에 따라 전세에서 월세로 전환되는 계약 구조의 변화 역시 가속화될 것으로 예상된다.

공급 위축의 구조적 원인에 대해 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “토지거래허가구역 확대 이후 전세 공급이 급감한 추세가 이어지고 있다”며 “세 부담 증가 우려가 월세 가격 상승 압력으로 작용하고 있다”고 진단했다(김인만 김인만부동산경제연구소장, 2026). 매물 부족과 전셋값 상승세가 이어지는 가운데 세입자 주거 안정을 위한 면밀한 모니터링이 요구된다.

참고자료 및 출처

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 서울 아파트 전월세 계약 통계(2026년 10월 21일 분석 자료)
• 아실(ASIL) 서울 아파트 전세 매물 데이터(2026년 10월 20일 기준)
• 한국부동산원 전국주택가격동향조사(2026년 1~9월 서울 아파트 전세가격지수 변동률)

자주 묻는 질문

서울 아파트 전세 갱신계약 비중이 과반을 넘긴 원인은 무엇인가요?

전세 매물이 서울 외곽을 중심으로 급감한 가운데 신규 전셋값이 단기간에 크게 오르면서 세입자들이 이사 비용과 자금 마련 부담을 피해 기존 주택에 머물렀기 때문입니다.

전세 매물이 가장 많이 감소한 지역은 어디인가요?

부동산 빅데이터 아실 자료에 따르면 금천구가 연초 대비 58.4% 감소해 가장 높은 감소율을 기록했으며 동대문구(-48.6%), 구로구(-47.5%) 등이 뒤를 이었습니다.

계약갱신청구권을 이미 사용한 세입자는 어떤 영향을 받게 되나요?

추가 갱신 권리를 소진한 세입자는 치솟은 신규 보증금 부담으로 인해 주택 면적을 좁히거나 외곽 지역으로 이동하는 주거 하향을 겪을 가능성이 큽니다.

참고자료

1. “나가면 손해”…서울 전세 갱신 비율, 임대차3법 이후 최고