10·15대책 시행 1년 주택시장 현주소와 실수요자 대응 방안

핵심요약

기사 핵심 요약

10·15대책 시행 1년 동안 중복 규제로 매물 잠김과 민간임대 감소가 발생하며 무주택자의 진입 장벽이 높아졌다. 시장 안정과 공급 활성화를 위해 정비사업 규제 완화가 거론되며, 실수요자에게는 자금 부담이 상대적으로 덜한 역세권 재개발 빌라와 도심 복합개발 후보지가 현실적 대안으로 꼽힌다.

10·15대책 1년 후 삼중 규제 부작용을 점검하고 실수요자 대안을 살펴본다.

• 서울 전역과 경기 15개 시·구에 삼중 규제가 중첩 적용되어 거래 단절과 매물 잠김이 심화됐다.
• 다주택자 양도세 중과세율과 장기보유특별공제 배제로 인해 민간임대주택 공급이 위축되었다.
• 실수요자는 대출 한계 속에서 역세권 재개발 추진 빌라와 도심 복합개발 사업지를 유효한 대안으로 검토할 수 있다.

정부의 주택시장 안정화 방안인 10·15대책이 시행된 지 1년이 지났으나 시장에서는 과도한 대출과 세금 규제로 인해 내 집 마련 문턱이 더 높아졌다는 지적이 나온다. 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 중복된 규제망이 서울과 경기 주요 지역을 묶으면서 실수요자의 주거 이동과 진입 통로가 좁아졌다. 집값 안정을 목표로 내놓은 고강도 대책의 1년을 짚어보고 실수요자가 취할 수 있는 현실적인 접근 전략을 살펴본다.

삼중 규제 1년 경과와 수도권 지정 현황

10·15대책은 주택시장 안정을 목표로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정을 결합한 강력한 규제 방안이다. 시행 1년이 지난 현재 서울시 전체 25개 자치구와 경기도 15개 시·구가 규제 지역으로 묶여 있다. 정부는 과열된 매수 심리를 억누르고 투기 수요를 차단하기 위해 수도권 핵심지를 광범위하게 묶는 방식을 택했다.

현장에서는 과도한 대출 규제와 거래 제한이 겹치면서 시장 기능이 위축되는 부작용이 두드러졌다. 규제 강도로 보면 대출 규제와 취득세 중과, 조정대상지역 지정 순으로 시장에 강한 압박을 가하고 있다. 수도권 주요 도심에서는 실수요자마저 대출 한도 축소와 거래 허가 요건에 가로막혀 통상적인 주거 이동조차 어려워지는 현상이 이어졌다.

부동산 정책의 본래 목적이 시장 안정에 있는 만큼, 1년 동안 나타난 효과와 부작용을 면밀히 분석해 정책 방향을 재검토해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 주택 가격 안정이라는 기대치에 미치지 못하고 거래 단절만 심화했다면 제도적 개선이 불가피하다는 지적이다. 특히 수도권 핵심지에서 토지거래허가구역 확대 등 강도 높은 조치가 이어졌음에도 수급 불안이 완전히 해소되지 못한 점은 향후 정책 조정의 배경으로 꼽힌다.

다주택자 양도세 중과와 매물 잠김 현상

조정대상지역 규제 가운데 시장에 가장 직접적인 파급력을 미친 제도는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치다. 조정대상지역 내에서 2주택자가 주택을 처분할 때는 기본세율(6~45%)에 20%포인트를 가산하며, 3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%포인트를 더한 고율의 세금이 부과된다. 여기에 장기보유특별공제(장기거주소득공제로 개정) 혜택까지 전면 배제되면서 다주택자의 양도세 부담은 한계 수준까지 치솟았다.

표: 조정대상지역 내 보유 주택 수별 양도소득세 적용 세율

구분	가산 세율(%p)	장기보유특별공제 적용 여부
기본세율 대상자	0	적용 가능
2주택자	+20	배제
3주택 이상 보유자	+30	배제

출처: 소득세법 제104조 및 정부 관계부처 합동 자료

위 표에서 보듯 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 최대 75%에 이르는 중과 세율이 매겨져 정상적인 자산 매각이 차단되는 구조다. 시장에 유통되는 매물이 늘어나야 가격이 안정될 수 있지만, 세금 부담 탓에 주택 보유자들은 집을 내놓는 대신 보유를 지속하거나 증여를 택하고 있다. 매도 물량을 끌어내야 할 시점에 징벌적 세제가 가동되면서 기존 주택 매물이 잠기는 역효과가 굳어졌다.

임대주택 감소와 무주택자의 주거 부담

다주택자에 대한 양도세 중과와 종합부동산세 부담은 민간 임대차 시장의 안전판을 허무는 결과를 낳았다. 세제 불이익이 누적되면서 시장에서 다주택자가 되려는 신규 수요는 사실상 소멸했다. 다주택자가 주택을 추가로 사들이지 않거나 기존 물량을 줄여감에 따라, 이들이 공급하던 전세 등 민간임대주택 공급량도 자연스럽게 줄었다.

민간 임대 물량이 줄어들면 최종적인 피해는 무주택 임차인에게 집중된다. 시장 내 전세 공급이 마르면서 주거비 부담이 가중되고, 매매 시장을 자극하는 악순환을 유발한다. 실제로 수도권 일대에서는 매물 잠김·전세난 겹치며 집값 압박이 가중되는 현상이 관측되고 있다.

규제 완화와 주택 공급 확대를 위한 과제

주택시장 안정을 달성하기 위해서는 징벌적 중복 규제를 합리적으로 완화하고 도심 내 신규 공급을 촉진하는 정책 전환이 요구된다. 시장 전문가들은 다주택자에게 퇴로를 열어 기존 주택 매물이 유통되도록 유도하는 동시에, 중복된 거래·대출 규제를 풀어 실수요자의 정상적인 거래를 보장해야 한다고 제언한다. 규제로 수요를 묶어두는 방식만으로는 만성적인 공급 부족 문제를 근본적으로 해결하기 어렵기 때문이다.

공급 확대를 위한 제도적 과제로는 재건축·재개발 정비사업 활성화와 분양가상한제 제도 개선이 손꼽힌다. 사업 추진을 가로막는 규제 문턱을 낮추고 민간 사업자의 도심 정비 사업 참여를 유도해야 양질의 신축 아파트가 적기에 공급될 수 있다. 주택 공급이 충분히 이뤄진다는 시장의 신뢰가 형성되어야만 불안 심리에 따른 가수요를 가라앉힐 수 있다.

실수요자를 위한 대안과 도심권 주목 지역

고강도 대출 규제와 세금 장벽이 지속되는 환경에서 실수요자는 기존 대형 아파트 대신 상대적으로 자금 부담이 덜한 도심 내 틈새 상품을 대안으로 검토할 필요가 있다. 아파트 매매가격과 진입 장벽이 높아진 상황에서는 입지가 우수하면서도 개발 잠재력을 갖춘 비아파트 영역으로 눈을 돌리는 전략이 유효하다.

주목할 만한 대안으로는 역세권 재개발 추진 빌라와 도심 복합개발 후보지가 거론된다. 역세권 입지의 연립·다세대 주택은 가격대가 비교적 저렴한 데다 향후 정비사업이나 공공·민간 복합개발을 통해 신축 주거지로 거듭날 가능성을 지니고 있다. 도심 복합개발 구역 역시 향후 기반 시설 확충과 함께 주거 가치가 상승할 수 있어 자금 여력이 부족한 실수요자가 실거주와 자산 형성을 동시에 꾀할 수 있는 통로로 꼽힌다.

자주 묻는 질문

조정대상지역에서 다주택자 양도세는 얼마나 가산되나요?

조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되며 장기보유특별공제 혜택도 배제됩니다.

고강도 규제 상황에서 실수요자가 고려할 만한 틈새 주거 상품은 무엇인가요?

아파트 진입 장벽이 높은 상황에서는 가격 부담이 비교적 낮고 향후 정비사업이나 가치 상승 가능성이 있는 역세권 재개발 추진 빌라와 도심 복합개발 후보지가 현실적인 대안으로 꼽힙니다.