성동구 강동구 아파트 하락 전환, 25억 대출 규제 직격탄

핵심요약

기사 핵심 요약

25억 초과 대출 규제 여파로 성동구와 강동구 아파트값이 30여 주 만에 하락세로 전환했다.

• 성동구와 강동구 아파트 매매가격 변동률이 30여 주 만에 하락세로 돌아섰다.
• 시가 25억 원 초과 대출 한도가 2억 원으로 축소되며 거래 절벽이 심화했다.
• 15억 원 이하 중저가 단지가 밀집한 외곽 자치구는 상승세를 이어가 양극화가 뚜렷하다.

서울 성동구와 강동구 일대 주택 가격이 25억 원 초과 주택담보대출 규제 여파로 30여 주 만에 나란히 하락세로 돌아섰다. 옥수동 대표 단지인 래미안 옥수 리버젠 등 준상급지 주요 아파트를 중심으로 실거래가 하락과 급매물 출회가 이어지는 양상이다.

한국부동산원 집계에 따르면 11월 둘째 주 성동구와 강동구 매매가격 변동률은 마이너스로 전환됐다. 옥수동과 둔촌동 등 주요 단지에서는 종전 신고가 대비 수억 원 낮춘 실거래와 급매물이 연이어 확인되고 있다.

성동구와 강동구 30여 주 만에 하락세 기록

한국부동산원이 집계한 2026년 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 성동구는 전주 대비 0.02% 떨어져 지난 3월 30일(-0.02%) 이후 32주 만에 하락세로 돌아섰다. 같은 기간 강동구 역시 0.01% 하락하며 지난 3월 23일(-0.06%) 이후 33주 만에 마이너스 변동률을 나타냈다.

서울 전체 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.07% 오르며 92주 연속 상승세를 기록했다. 반면 한강벨트 인접지이면서 고가 단지가 밀집한 성동구와 강동구는 상승 행진을 멈추고 뚜렷한 조정 국면에 들어섰다.

주요 단지 실거래가 및 급매물 현황

성동구와 강동구의 주요 대표 단지에서는 종전 최고가보다 수억 원 낮은 수준에서 손바뀜이 체결되거나 급매물이 나오는 실정이다.

성동구 옥수동 래미안 옥수 리버젠(래미안옥수리버젠)은 지난달 1일 28억 5000만 원으로 신고가를 기록한 뒤 같은 달 26일 23억 7000만 원에 거래되며 한 달 만에 4억 8000만 원 내렸다. 시장에는 최저 25억 원까지 가격을 낮춘 매물이 나와 있다. 인근 e편한세상옥수파크힐스 또한 지난 5월 26억 원 신고가 이후 지난달 30일 25억 원에 거래가 이뤄졌다.

강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡는 지난 9월 23일 31억 9500만 원으로 최고가를 기록했으나, 지난달 24일 29억 9000만 원에 거래된 데 이어 현재 27억 원에 급매가 올라와 있다. 강동구 고덕그라시움 전용 84㎡도 지난달 3일 신고가인 25억 5000만 원보다 1억 원 낮은 24억 5000만 원에 급매물이 형성됐다.

표: 성동구·강동구 주요 단지 실거래가 및 호가 변동

단지명	전용면적	신고가(계약일)	최근 실거래가(계약일)	현재 최저 호가·급매가
래미안옥수리버젠	-	28억 5000만 원(10.01)	23억 7000만 원(10.26)	25억 원
e편한세상옥수파크힐스	-	26억 원(05월)	25억 원(10.30)	-
올림픽파크포레온	84㎡	31억 9500만 원(09.23)	29억 9000만 원(10.24)	27억 원
고덕그라시움	84㎡	25억 5000만 원(10.03)	-	24억 5000만 원

출처: 부동산업계 및 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026.11.13)

25억 초과 주담대 한도 축소와 거래 절벽

시장에서는 시가 25억 원 초과 주택에 적용된 주택담보대출 2억 원 한도 제한이 직접적인 거래 침체를 불렀다고 분석한다. 강남 3구에 이어 한강벨트 준상급지까지 규제 영향권에 들면서 대출 조달 통로가 묶인 매수자들이 관망세로 돌아선 결과다.

현장 공인중개업계는 대출 규제 이후 매수 문의가 사실상 끊겼다고 전했다. 성동구 행당동의 한 공인중개사무소 관계자는 "일대에 25억 원 이상 아파트가 많은데 주담대가 최대 2억 원에 그쳐 매수세가 크게 위축됐다"고 전했다. 둔촌동 공인중개사무소 측도 "거래량이 줄어든 가운데 매도자들은 버티고 매수자들은 세제 개편 가능성을 염두에 두며 시장을 지켜보고 있다"고 말했다.

반포자이, 하락세 지속…강남3구 아파트 가격 조정 국면 기사에서 다룬 흐름처럼 강남권 상급지에서 시작된 대출 규제 여파가 준상급지로 번지는 양상이다. 실제 서울 아파트 월별 거래량은 지난 5월 9000건에 육박했으나 최근 3000건대로 줄었다.

한강벨트 확산 전망과 외곽 중저가 시장의 양극화

전문가들은 이번 성동구와 강동구의 하락 반전이 광진구와 동작구 등 인접 한강벨트 자치구로 확산할 가능성이 높다고 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "거래가 줄어든 상태에서 금리 부담을 이기지 못한 매도자들이 호가를 조정하면서 변동률이 떨어진 것"이라고 진단했다.

반면 서울 외곽의 중저가 아파트 밀집 지역은 다른 흐름을 나타낸다. 같은 기간 성북구는 0.39% 오르며 전주(0.30%) 대비 상승 폭을 넓혔고, 강북구(0.32%)와 은평구(0.19%) 역시 전주(각각 0.26%, 0.17%) 대비 오름세를 확대했다.

함영진 랩장은 "올해 서울 아파트 거래 중 15억 원 이하가 79%, 9억 원 이하가 50%를 차지한다"며 "실수요 중심의 생존 매수가 쏠리면서 중저가 주택 밀집 지역까지 하락세가 번지기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다. 서울 주택 시장은 대출 규제 압박을 직접 받는 25억 원 초과 고가권과 실수요가 받치는 15억 원 이하 중저가권으로 갈라서는 모습이다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 25억 원 초과 아파트의 주택담보대출 한도는 정확히 얼마인가요?
A: 고강도 대출 규제에 따라 시가 25억 원을 넘는 주택은 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한됩니다.

Q: 성동구와 강동구 하락세가 서울 전역으로 확산되고 있나요?
A: 서울 전체 매매가격지수는 92주 연속 상승 중이며, 성북·강북·은평 등 15억 원 이하 중저가 단지가 많은 외곽 자치구는 여전히 상승 폭을 키우고 있습니다.

Q: 주요 단지 매도인들이 호가를 대폭 낮추고 있나요?
A: 일부 금리 부담이 큰 집주인 위주로 급매물이 나오고 있으나, 대다수 매도인은 세제 개편 가능성을 살피며 호가를 크게 낮추지 않고 관망하는 분위기입니다.

자주 묻는 질문

25억 원 초과 아파트의 주택담보대출 한도는 얼마인가요?

시가 25억 원을 초과하는 주택은 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한됩니다.

성동구와 강동구 집값 하락이 서울 외곽까지 번지나요?

성북·강북 등 15억 원 이하 중저가 단지 밀집 지역은 실수요가 몰리며 상승세를 유지하고 있습니다.

래미안 옥수 리버젠 실거래가는 얼마나 떨어졌나요?

지난달 28억 5000만 원 신고가 이후 23억 7000만 원에 거래돼 한 달 만에 4억 8000만 원 하락했습니다.