전세보증금 미반환으로 날린 새집 계약금, 법원 "집주인이 배상해야"

핵심요약

기사 핵심 요약

임대인의 전세보증금 미반환으로 세입자가 새집 계약금을 몰취당한 손해에 대해 항소심 법원이 임대인의 배상 책임을 인정했다. 재판부는 임대인이 임차인의 신규 계약 사실을 인지해 손해 발생을 예견할 수 있었다고 판단했다.

보증금 미반환으로 날린 새집 계약금에 대해 법원이 집주인의 배상 책임을 인정했다.

• 보증금 미반환으로 인한 신규 계약금 몰취 손해에 대해 2심 법원이 임대인 배상 책임을 인정했다.
• 재판부는 임대인이 세입자의 이사 및 계약 사실을 사전에 예견할 수 있었다고 판단했다.
• 손해배상을 받기 위해서는 이사 계획과 계약 사실을 사전에 서면 등으로 명확히 남겨야 한다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못해 이사 갈 아파트의 계약금을 날린 세입자에 대해 항소심 법원이 집주인의 손해배상 책임을 인정했다. 1심 재판부는 기존 계약의 보증금 반환 의무만 인정하고 계약금 손실에 대한 배상 책임은 기각했으나, 항소심 재판부는 집주인이 세입자의 손해 발생을 충분히 내다볼 수 있었다고 판단해 판결을 뒤집었다.

보증금 미반환으로 날린 이사 계약금, 2심서 임대인 배상 책임 인정

임대차 계약 만료 시점에 임대인이 전세보증금을 제때 내주지 않아 발생한 신규 주택 계약금 몰취 피해에 대해 항소심 법원이 임대인의 배상 책임을 인정했다. 만기를 앞두고 이사할 새 아파트를 계약하며 계약금을 치른 임차인의 손해를 법원이 인정한 사례다.

임대인은 새 세입자가 들어와야 보증금을 내줄 수 있다는 태도를 굽히지 않은 채 정해진 만기일에 돈을 돌려주지 않았다. 기존 집의 보증금을 받아 새집 잔금을 치르려던 임차인의 계획은 어긋났다. 기한 내 잔금을 내지 못한 임차인은 계약금을 고스란히 날렸다.

임차인은 임대인을 상대로 미반환 보증금과 함께 날린 새집 계약금 상당액을 물어내라며 손해배상 청구 소송을 냈다. 1심 재판부는 보증금 반환 의무는 명백하다고 판단하면서도 새집 계약금 손해까지 임대인이 물어줄 필요는 없다며 손해배상 청구를 기각했다.

1심 기각과 2심 인용 판단 기준 비교

1심 재판부는 보증금 반환 지연으로 인한 계약금 손실을 일반적인 채무불이행에 따른 손해로 보지 않고 기각했으나, 2심 재판부는 임대인이 세입자의 계약 체결 사정을 구체적으로 알고 있었다는 점에 주목해 손해배상 책임을 인정했다.

표: 임대인 보증금 미반환 손해배상 청구 심급별 판단 비교

구분 항목	1심 판결	2심(항소심) 판결	주요 판단 기준
보증금 반환 의무	인정	인정	임대차 계약 만료에 따른 의무
새집 계약금 배상 책임	기각	인용	임대인의 손해 예견 가능성 여부
손해의 법적 성격 규정	배상 범위 제외	예견 가능한 손해로 인정	채무불이행 관련 법리 적용

* 출처: 법무법인대한중앙TV 발표 내용 정리(2026)

'손해 발생 예견 가능성' 인정이 판결 가른 결정적 요인

항소심 재판부가 임대인에게 계약금 몰취 손해의 배상 책임을 지운 근거는 채무불이행과 관련한 민법 제393조 법리에 기초한다. 특별한 사정으로 인한 손해라도 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때는 배상 책임이 성립한다는 취지다.

2026년 10월 19일 유튜브 채널 법무법인대한중앙TV를 통해 해당 판결을 설명한 법무법인 대한중앙의 조기현 변호사는 "임차인이 이 돈을 받아 나갈 것이라는 점과 계약금을 걸어놨기 때문에 잔금을 치른다는 사실을 임대인이 모두 알고 있었다"라고 말했다. 조 변호사는 이어 "돈을 제때 돌려주지 않으면 임차인이 계약금을 몰취당할 것이라는 점을 충분히 예견할 수 있었다"라며 2심 법원의 배상 책임 인정 이유를 설명했다.

보증금을 돌려주지 않으면 세입자가 계약금을 날릴 수 있다는 점을 집주인이 알고 있었다면, 단순한 간접 피해를 넘어 배상 책임이 있는 손해 범위에 들어간다는 뜻이다.

보증금 미반환 피해 예방을 위한 법적 대응 방법

임차인이 보증금 미반환에 따른 새집 계약금 몰취 피해를 막고 법적 배상을 받으려면 신규 계약 사실과 잔금 일정을 사전에 집주인에게 명확히 알려 증거를 남겨야 한다. 말로 전하는 것에 그치지 않고 문자메시지나 내용증명 우편 등으로 전달해 두어야 훗날 분쟁에서 예견 가능성을 입증하기 쉽다.

소송에서 이기더라도 판결 확정까지 시간과 비용이 들고 정신적 고통이 따르는 만큼 사전 대비가 앞서야 한다. 보증금 반환이 불투명하다면 잔금 기일이 촉박한 계약을 피하고, 만기 직후 법적 권리 보전 조치에 들어가는 편이 안전하다.

임대차 시장에서 보증금 반환 지연과 다양한 전세 사기 및 보증금 피해가 잇따르고 있다. 전문가들은 실제 분쟁이 생기면 내용증명 발송을 비롯한 법적 대응에 나서거나 전문가의 조력을 구해야 한다고 권고한다.

출처: 유튜브 채널 '법무법인대한중앙TV' 발표(2026.10.19), 국가법령정보센터 민법 제393조

자주 묻는 질문

집주인이 보증금을 늦게 돌려줘 날린 계약금을 돌려받을 수 있나요?

집주인이 신규 계약 체결 및 잔금 지급 일정 등을 미리 알고 있어 손해 발생을 예견할 수 있었다면 특별손해로서 배상 청구가 가능합니다.

1심과 2심의 판결 결과가 달라진 이유는 무엇인가요?

1심은 계약금 손실을 통상손해 범위 밖으로 보았으나, 2심은 임대인이 임차인의 사정을 사전에 구체적으로 알고 있어 손해 예견이 가능했다고 보았기 때문입니다.

참고자료

1. 대한민국 법원