상생임대주택 혜택 올해 종료…비과세 적용 위해 챙겨야 할 핵심 세제 요건

핵심요약

기사 핵심 요약

상생임대주택 제도가 올해로 일몰됨에 따라 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 기준 점검이 중요해졌다. 법정 상생임대차계약 체결, 매도 시점 1세대 1주택 유지, 임대 종료 후 1년 이내 매도 요건을 모두 충족해야 한다.

상생임대주택 일몰 전 비과세 요건과 1년 내 매도 기한 점검이 필요하다.

• 상생임대주택 제도는 추가 연장 없이 올해로 최종 종료된다.
• 양도 당시 1세대 1주택 상태여야만 비과세 거주 요건 면제 혜택이 유지된다.
• 세제개편안 기준에 맞춰 임대차계약 종료일로부터 1년 이내에 처분해야 한다.

상생임대주택 혜택 올해로 끝 소식이 전해진 가운데 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 주요 세제 요건에 납세자들의 관심이 쏠리고 있다. 상생임대주택은 주택에 직접 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세에 필요한 거주 요건을 충족한 것으로 인정받아 양도세를 대폭 낮출 수 있는 특례 제도다. 그러나 올해 세제개편안에 따라 매도 기한 요건이 신설되는 등 세부 기준을 면밀히 살피지 않으면 비과세 적용이 배제될 수 있다.

제도 일몰과 세제개편안에 따른 주요 변화

상생임대주택 제도는 추가 연장 없이 올해로 종료되며, 세제개편안에 따라 향후 임대 종료 후 정해진 기한 내에 매도해야만 양도소득세 비과세 특례를 온전히 적용받을 수 있다. 당초 이 제도는 직전 계약 대비 임대료를 일정 수준 이내로 인상한 임대인에게 2년 실거주 의무를 면제해 전월세 시장의 가격 안정을 유도하기 위해 도입됐다. 정부는 해당 제도의 추가 연장 없이 올해 종료한다는 방침을 확정했다.

이번 세제개편안이 원안대로 시행되면 비과세 적용 방식에 중대한 변화가 생긴다. 기존에는 상생임대 요건을 채운 뒤 매도 시점을 비교적 자유롭게 선택할 수 있었으나, 개편안 통과 시 임대차계약 종료일로부터 정해진 기한 내에 처분해야만 세제 혜택을 인정받는 구조로 제한된다. 이에 따라 혜택 유지를 염두에 둔 주택 보유자는 계약 갱신뿐만 아니라 향후 매각 일정까지 사전에 계산해야 한다.

혜택 적용의 전제 조건인 상생임대차계약 체결

상생임대주택 세제 혜택은 단순히 임대료를 5% 이내로 인상하는 것만으로는 성립하지 않으며, 법령상 요건을 갖춘 '상생임대차계약'을 정식으로 체결해야만 적용된다. 시중에서는 기존 세입자와 구두 합의를 하거나 5% 이내로 보증금을 올려 갱신 계약을 맺으면 자동으로 거주 요건 면제 대상이 된다고 잘못 이해하는 경우가 적지 않다.

세법상 특례를 인정받으려면 소득세법 시행령에서 규정한 직전 임대차계약 요건을 먼저 충족한 뒤, 임대료 및 보증금 증액률을 5% 이내로 억제한 정식 상생임대차계약을 체결하고 실제 임대 기간을 채워야 한다. 직전 계약의 임대 기간이 충족되지 않았거나 요건을 갖추지 못한 상태에서 체결된 계약은 임대료 인상 폭을 아무리 낮게 유지했더라도 상생임대차계약으로 인정받지 못한다.

양도 시점의 주택 수와 1년 이내 매도 기한 점검

상생임대주택을 매도할 때 양도 시점에 다주택 상태이거나 임대 종료일로부터 1년 이내에 매도하지 않을 경우 비과세 혜택이 적용되지 않는다. 상생임대차계약을 맺을 당시에는 주택을 여러 채 보유한 다주택자라 하더라도 계약 체결 자체는 가능하지만, 최종적으로 양도소득세 비과세 거주 요건 면제를 받으려면 주택 양도 당시에 반드시 1세대 1주택 자격을 갖추고 있어야 한다. 매도 시점까지 다른 주택을 처분하지 못해 다주택 상태를 유지한다면 특례가 사라지게 된다.

세제개편안에 반영된 매도 기한 기준도 철저히 확인해야 한다. 개편안에 따르면 상생임대차계약 종료일로부터 1년 이내에 주택을 처분해야 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있다. 임대 만료 후 시장 상황을 관망하다가 1년을 넘겨 매도할 경우 기존에 확보했던 거주 요건 면제 효력이 소멸할 수 있다.

표: 상생임대주택 비과세 핵심 점검 요건

점검 항목(구분)	세부 기준(내용)	미충족 시 영향(과세 여부)
상생임대차계약 체결	직전 임대차계약 요건 충족 및 임대료 5% 이하 인상	거주 요건 면제 특례 적용 불가
양도 당시 주택 수	주택 양도 시점에 1세대 1주택 상태 유지	다주택자 상태 매도 시 비과세 취소 및 과세 전환
주택 매도 기한	상생임대차계약 종료일로부터 1년 이내 매도(세제개편안 기준)	기한 경과 매도 시 비과세 혜택 상실

출처: 기획재정부 세제개편안 및 소득세법 시행령(2026)

상생임대주택 비과세를 온전히 적용받기 위해서는 계약 요건 준수, 양도 시점 1주택 유지, 임대 종료 후 1년 이내 매도라는 세 가지 조건을 모두 빠짐없이 충족해야 한다. 납세자 개인의 주택 보유 현황과 취득 시점, 세법 개정안의 최종 입법 형태에 따라 개별 세 부담이 크게 달라질 수 있으므로 구체적인 매각 계획 수립 시 전문 세무 상담을 거치는 것이 필요하다.

자주 묻는 질문

임대료를 5% 이내로 인상하면 누구나 비과세 혜택을 받나요?

단순히 5% 이내로 인상하는 것만으로는 부족하며, 법령상 직전 임대차계약 요건을 충족한 상태에서 정식 상생임대차계약을 체결해야 합니다.

다주택자도 상생임대차계약을 체결하여 세제 혜택을 누릴 수 있나요?

계약 체결 당시에는 다주택자라도 무방하지만, 최종적으로 양도소득세 비과세를 적용받으려면 주택 양도 시점에 반드시 1세대 1주택 상태여야 합니다.

임대차계약이 끝난 후 언제까지 집을 매도해야 비과세가 인정되나요?

세제개편안에 따르면 상생임대차계약 종료일로부터 1년 이내에 주택을 매도해야 거주 요건 면제에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

참고자료

1. 기획재정부