기사 핵심 요약
압구정 재건축 단지에서 규제 강화와 세 부담으로 20억 원 이상 내린 급매물이 잇따른다.
- 신현대11·12차 등 압구정 주요 단지에서 최고가 대비 최대 35억 원 하락한 거래가 나왔다.
- 사업시행인가 신청 전 조합원 지위 양도 요건 강화를 피하려는 급매물이 집중됐다.
- 보유세·양도세 개편 부담과 매매수급지수 하락세로 매수 관망세가 짙어지고 있다.
서울 강남구 압구정동 일대 재건축 아파트에서 직전 최고가 대비 20억 원 넘게 하락한 실거래 사례가 잇따라 등록됐다. 보유세와 양도소득세 부담 강화를 담은 세제 개편안 예고와 더불어 재건축 절차 진행에 따른 조합원 지위 양도 제한 규제가 임박하자 자산 정리를 서두르는 압구정 재건축 급매물이 시장에 나온 영향으로 풀이된다.
신현대 등 주요 단지 실거래가 추이와 하락 폭
국토교통부 실거래가공개시스템 집계에 따르면 압구정2구역에 속하는 신현대 아파트 단지에서 최고가 대비 수십억 원 내린 가격에 매매 계약이 체결됐다. 압구정2구역(신현대9·11·12차)의 신현대12차 전용면적 182㎡는 10월 14일 88억 원, 10월 21일 92억 원에 각각 매매 거래를 마쳤다. 같은 평형 매물이 지난 7월 112억5000만 원으로 최고가를 기록한 뒤 9월 100억 원, 10월 90억 원 안팎까지 떨어진 셈이다. 이 같은 매매가는 지난해 3월 실거래 가격 수준에 해당한다.
인근 신현대11차 전용 183㎡ 역시 지난해 12월 128억 원에 손바꿈됐으나 이달에는 35억 원 내린 93억 원에 거래됐다. 건너편 압구정3구역에서도 가격 조정이 확인됐다. 압구정3구역 현대1차 전용 161㎡는 지난 8월 80억 원에 팔려 지난해 4월 기록한 90억 원 대비 10억 원 낮은 금액을 기록했다.
압구정 주요 단지의 실거래가 변동 내역을 정리하면 아래와 같다.
| 단지명 | 전용면적 | 이전 거래가(원) | 최근 거래가(원) | 변동 폭(원) |
|---|---|---|---|---|
| 신현대12차 | 182㎡ | 112억 5000만 (2026.07) | 88억 (2026.10) | 24억 5000만 하락 |
| 신현대11차 | 183㎡ | 128억 (2025.12) | 93억 (2026.10) | 35억 하락 |
| 현대1차 | 161㎡ | 90억 (2025.04) | 80억 (2026.08) | 10억 하락 |
*출처: 국토교통부 실거래가공개시스템
사업시행인가 앞둔 조합원 지위 양도 규제 임박
압구정 재건축 사업이 인허가 단계에 진입하면서 조합원 지위 양도 자격을 채우지 못한 다주택자 및 단기 보유자들의 매도세가 빨라지고 있다. 압구정2구역 재건축 조합은 11월 초 사업시행계획인가 신청을 준비 중이다. 현재 규정상 사업시행인가 신청 전에는 3년 이상 보유 요건만 충족하면 조합원 지위를 매수인에게 넘길 수 있다. 반면 신청 접수가 이뤄진 이후에는 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주 조건을 모두 충족해야만 양도가 가능해져 거래 대상 요건이 대폭 강화된다.
압구정3구역 역시 내년 3월 사업시행계획인가 접수를 계획하고 있어 비슷한 압박을 받고 있다. 양도 요건이 대폭 까다로워지는 시점 이전에 자산을 처분해야 하는 집주인들이 매도 호가를 낮추며 서둘러 계약을 체결하고 있다는 분석이다.
세제 개편 예고와 강남권 매수 심리 위축
강남권 주택 시장은 지난 1~2년 동안 가파르게 치솟은 가격 피로감과 세제 개편에 따른 세 부담 우려가 겹치며 뚜렷한 하락 국면을 맞고 있다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향 조사에 따르면 10월 셋째 주(19일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.31% 떨어져 11주 연속 하락세를 이어갔다. 이는 강남권 주요 단지 아파트 가격 조정 국면과 맞물려 매수 관망세를 심화시키는 요인으로 꼽힌다.
강남·서초·송파·강동구 등 동남권 4개 자치구를 묶은 매매수급지수는 98.7로 집계되며 5주 연속 기준선 100을 밑돌았다. 매매수급지수가 100 아래로 내려가면 시장에서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 상태를 뜻한다. 정부의 세제 개편안 예고로 보유세와 양도세 부담이 커진 데다 단기 급등에 따른 피로감이 겹치며 매수 심리가 얼어붙은 탓이다.
정책 불확실성과 강남권 부동산 시장 전망
전문가들은 압구정동을 포함한 강남 핵심지 재건축 아파트의 거래 침체와 약세 흐름이 한동안 이어질 것으로 내다봤다. 규제 기준 시점을 앞둔 단기 급매물 출회가 일단락되더라도 세제 개편안의 세부 시행 방안과 시장 전반의 거래 규제가 해소되지 않는 한 매수세가 살아나기 어렵다는 진단이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "정책 불확실성이 커 강남 지역 거래 둔화 및 약세 흐름은 당분간 지속될 가능성이 크다"고 전망했다. 자산가들 사이에서도 세제 부담과 조합원 지위 승계 불가 위험을 피하기 위해 시장 관망 기조를 유지하면서 당분간 실거래 가격 조정세는 지속될 것으로 보인다.
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압구정 재건축 아파트에서 급매물이 쏟아지는 주된 이유는 무엇인가요?
사업시행인가 신청 이후에는 10년 보유·5년 거주 요건을 채워야만 조합원 지위 양도가 가능해지므로, 기준 강화 전 처분을 서두르는 매도세와 세제 개편 부담이 맞물렸기 때문입니다.
신현대 단지의 최근 실거래 하락 폭은 어느 정도인가요?
신현대12차 전용 182㎡는 최고가 112억5000만 원에서 88억 원으로 떨어졌으며, 신현대11차 전용 183㎡는 최고가 128억 원에서 93억 원으로 35억 원 하락했습니다.
강남권 아파트 시장의 매수 심리는 현재 어떤 상태인가요?
동남권 4개 구 매매수급지수가 98.7로 5주 연속 기준선 100을 밑돌며 매도자가 매수자보다 많은 매수 관망 기조가 이어지고 있습니다.
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