가계대출 1200조 돌파 속 주요 은행 모기지 보증 재개

핵심요약

기사 핵심 요약

시중은행이 총량 관리 완화에 힘입어 주택담보대출 모기지 보증 취급을 다시 시작했다.

• 하나·우리·신한은행이 연말을 앞두고 모기지 보험과 보증 연계 상품 창구를 재개했다.
• 집단대출이 은행별 연간 총량 관리에서 제외되며 6,000억 원 이상의 여유 한도가 확보됐다.
• 가계대출 잔액은 1,200조 원을 돌파했으나 서울 주택 시장은 지역별 혼조세를 나타냈다.

은행권 가계대출 잔액이 사상 처음으로 1,200조 원을 넘어선 가운데 주요 시중은행이 연말을 맞아 모기지 보험과 보증 연계 주택담보대출 취급을 다시 시작했다. 하나은행에 이어 우리은행과 신한은행이 11월 13일부터 모기지 보증 상품 접수를 재개했고, KB국민은행도 묶어둔 대출 한도 규제 완화 시점을 검토하고 있다. 통상 연말이면 금융당국의 연간 총량 규제에 걸려 대출 창구를 닫던 관행과 달리, 2026년 하반기 정책 조정에 따라 은행권의 취급 한도에 숨통이 트였다.

주요 은행 모기지 보험·보증 재개 현황

하나은행과 우리은행, 신한은행은 여름철 대출 규제 강화 국면에서 중단했던 모기지 보험 및 보증 연계 대출 상품의 취급 창구를 11월 들어 잇따라 열었다. 하나은행은 11월 초부터 대출 한도를 늘려주는 보증 상품 취급을 단계적으로 확대한 뒤 변동금리 상품 일부와 모바일 앱을 통한 아파트 대출까지 대상을 넓혔다. 우리은행과 신한은행은 11월 13일부터 보증 연계 대출 신청을 다시 받기 시작했다.

은행별로 실제 대출 실행 시점과 관리 방식에는 차이가 있다. 우리은행과 신한은행은 11월 13일부터 신청서를 접수하지만 실제 자금 공급은 2027년 1월부터 진행한다. 대출 총량은 자금이 실제 인출되는 실행일을 기준으로 계산되기 때문에, 1월 실행 대출은 2027년도 총량 한도에 잡힌다. 은행권은 연말 창구 혼잡을 줄이면서 연초 신규 대출 수요를 선점한다는 방침이다. 3억 원 한도 제한을 유지하고 있는 KB국민은행도 규제 해제 시점을 들여다보고 있다.

대출 한도 확대 원리와 모기지 보증의 역할

모기지 보험과 보증은 주택담보대출 과정에서 공제되는 소액 임차보증금을 대체해 차주의 대출 한도를 늘려주는 금융 안전장치다. 주택을 담보로 대출을 신청하면 은행은 세입자가 거주할 가능성을 고려해 소액보증금 최우선변제액을 사전에 떼고 남은 한도 안에서만 대출을 내준다. 담보 주택이 경매로 넘어갈 경우 소액 임차인이 법정 최우선변제금을 은행 채권보다 먼저 돌려받기 때문이다.

서울 지역의 소액보증금 공제 기준액은 5,500만 원이다. 일반 주택담보대출 차주는 주택 가격에 담보인정비율을 적용하더라도 이 공제액만큼 대출 가능 금액이 줄어든다. 반면 모기지 보증에 가입하면 보증기관이 은행의 채권 회수 위험을 대신 분담하므로 해당 공제액을 차감하지 않고 대출을 집행한다. 다만 차주의 소득 기준이나 주택 가격별 대출 상한 규제에 먼저 걸리면 보증 가입에 따른 증액 혜택이 온전히 적용되지 않을 수 있다.

연말 대출 여유가 생긴 구조적 배경

금융당국이 2026년 8월 가계대출 증가율 허용 한도를 1.5%에서 3.0%로 두 배 상향 조정한 조치가 시중은행에 가계대출 여력을 부여했다. 여기에 새 아파트 중도금과 재개발·재건축 이주비 등 여럿이 단체로 신청하는 집단대출을 8월부터 은행별 자체 연간 총량 관리 대상에서 열외로 둔 점이 직접적인 영향을 미쳤다.

이러한 규제 분리로 인해 5대 은행의 전체 가계대출 잔액은 이미 연간 총량 기준을 넘겼음에도, 집단대출을 제외한 관리 대상 잔액 기준으로는 6,000억 원 이상의 여유 한도가 남았다. 금융당국 역시 이 같은 총량 여력을 고려할 때 2026년 연말에는 과거와 같은 은행권 대출 창구 전면 중단 사태가 발생하지 않을 것으로 평가하고 있다.

표: 가계대출 총량 관리 제도 전후 비교

구분	2026년 8월 이전	2026년 8월 이후
가계대출 연간 증가율 목표	1.5%	3.0%
집단대출 총량 산정 방식	은행별 연간 총량에 포함	은행별 자체 총량 관리에서 열외
5대 은행 관리 여력	연말 조기 소진 우려	집단대출 제외 시 6,000억 원 초과 여유
모기지 보증 상품 운영	은행별 순차 취급 중단	주요 은행 창구 순차 재개

사상 첫 1200조 돌파한 가계부채 현주소

은행권 가계대출 잔액은 지난달 한 달 동안에만 5조 원이 급증하며 사상 처음으로 1,200조 원을 넘어섰다. 5조 원 증가폭은 9월 증가폭과 비교해 8배를 넘는 규모이며, 전년 동월 기록한 3조 5,000억 원을 웃도는 수치다. 주택 시장 거래와 주식 시장 유동성 수요가 맞물려 신용과 담보 대출이 동반 상승했다.

증가세를 견인한 항목은 주택담보대출로 한 달간 3조 3,000억 원이 불어났다. 대규모 신축 단지의 중도금 납입과 정비사업장 이주비 지급이 집중되면서 집단대출 취급액이 급증한 영향이다. 신용대출과 마이너스통장을 포함한 기타 대출도 1조 7,000억 원 늘어나 석 달 만에 다시 증가세로 돌아섰다. 주식 매수를 위한 자금 조달 수요가 유입된 결과로 분석된다. 대출 빗장은 풀렸으나 모기지 보증을 통해 늘어나는 실질 한도가 5,500만 원 수준에 그쳐 매수세가 단기간에 폭발적으로 확산되지는 않을 것이라는 분석이 나온다.

강남·한강벨트 약세와 서울 외곽 상승의 혼조세

한국부동산원 조사 기준 서울 주택 시장은 전체 매매가격이 0.07% 오르며 92주 연속 상승세를 기록했으나 세부 권역별 흐름은 엇갈리고 있다. 서울 25개 자치구 중 아파트 매매가격이 하락한 지역은 전주 3곳에서 이번 주 5곳으로 늘어났다. 강남 3구 중심의 가격 조정 흐름이 마포·용산·성동 등 이른바 한강벨트 권역으로 옮겨붙는 양상이다.

성동구와 강동구는 3월 말 이후 처음으로 하락 전환했다. 서초구와 강남구는 주간 낙폭이 일부 둔화되었으나 14주 연속 내림세를 이어갔고, 송파구는 하락 폭을 직전 주 대비 두 배로 확대하며 10주 연속 떨어졌다. 강남 3구와 한강벨트 단지의 시세 격차가 줄어들자 대기 매수자들이 관망세를 취하면서 집주인 호가가 하향 조정되는 추세다. 반면 성북구는 0.39% 올랐고 강북구와 서대문구도 0.3% 안팎의 상승률을 보였으며 경기 남부 반도체 클러스터 배후 주거지도 견조한 흐름을 지속하고 있다.

자주 묻는 질문

모기지 보증 상품을 이용하면 어떤 장점이 있나요?

서울 기준 5,500만 원인 소액임차보증금 최우선변제 공제액을 차감하지 않고 대출 한도를 추가로 확보할 수 있습니다.

연말에 주택담보대출 창구가 다시 열린 이유는 무엇인가요?

가계대출 증가율 허용 한도가 3%로 확대되고 집단대출이 자체 총량 산정에서 제외되면서 은행별 대출 여력이 생겼기 때문입니다.

지금 신청하면 대출금이 바로 지급되나요?

우리은행과 신한은행 등 일부 은행은 접수를 먼저 진행하고 실제 대출 실행은 다음 해 1월부터 순차적으로 집행합니다.