서울 주거 부담 급증과 3040 자산 축적 정책 제안

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 집값이 12년 사이 약 3배 오르고 월세가 40% 뛰는 등 서울 주거 부담이 급증했다. 청년층 유출을 완화하기 위해 50년 만기 모기지와 지분적립형 분양 등 구조적 금융 정책이 제시됐다.

서울 주거비 폭등에 대응해 50년 만기 대출과 지분적립형 분양 등 금융 대책이 제안됐다.

• 서울 주택 매매가격이 12년 동안 3배 상승하며 내 집 마련 기간이 연소득 기준 21년으로 늘어났다.
• 높아진 주거비 부담으로 30대 순유출이 가속화돼 도시 고령화 문제가 대두됐다.
• 초기 저리 대출과 50년 만기 모기지 및 지분적립형 주택 분양이 해결책으로 제시됐다.

서울 집값과 전월세 가격이 동시에 뛰면서 경제 활동의 허리 역할을 맡은 30대와 40대의 서울 주거 부담이 갈수록 커지고 있다. 지난 12년 사이 주택 매매가격이 가구 소득 증가율의 두 배에 달하는 속도로 치솟으며 자산 형성 통로가 끊기고 있다는 분석이다. 도심 청년 인구 이탈과 빠른 고령화를 억제하기 위해 초기 저리 대출이나 지분적립형 분양 같은 맞춤형 주택금융 제도를 서둘러 도입해야 한다는 목소리가 나온다.

소득 대비 3배 오른 매매가와 전월세 급등 실태

지난 12년간 서울 주택 평균 매매가격은 가구 소득보다 훨씬 가파르게 상승해 무주택 직장인의 내 집 마련 장벽을 단단하게 만들었다. 김경민 서울대 도시계획학과 교수는 지난 21일 공개된 유튜브 채널 ‘교양이를 부탁해’ 영상에서 한국부동산원과 주택도시보증공사(HUG), 통계청 통계를 들어 서울의 소득과 주택가격 격차를 지적했다. 통계에 따르면 12년 동안 서울 주택 평균 매매가격은 약 4억9000만 원에서 15억~16억 원 수준으로 약 3배 뛰었다(한국부동산원, 2026). 같은 기간 서울 가구당 연평균 소득은 약 4800만 원에서 7400만 원으로 늘어나 1.5배 상승에 머물렀다(통계청, 2026).

소득과 자산 가격 사이의 격차는 집 한 채를 사는 데 걸리는 기간에서도 뚜렷하게 드러난다. 예전에는 가구 연소득을 10년 치 모으면 서울 평균 수준의 집을 살 수 있었으나 지금은 한 푼도 쓰지 않고 21년 치를 모아야 닿을 수 있는 액수로 불어났다. 김 교수는 소득이 1.5배 오르는 사이 집값은 3배 상승해 집을 사는 데 드는 시간이 10년 치에서 21년 치로 늘어났다며 기회의 불평등을 짚었다.

매매시장뿐 아니라 전월세 시장에서도 비용 부담은 빠르게 커지고 있다. 서울 전셋값은 장기적으로 연평균 5% 수준의 오름세를 보여왔으며 2000년대 초반과 후반에 관측된 가파른 상승세가 다시금 나타나는 모습이다. 월세 시장의 부담도 무거워져 2020년과 비교해 월세 가격이 약 40% 올랐다. 6년 동안 월급이 40% 오르지 못한 대다수 직장인이 외곽으로 밀려나는 형편인 만큼 한층 과감한 월세 지원과 사회적 합의가 뒤따라야 할 시점이다.

표: 서울 주택 매매가격 및 가구 소득 변화 추이

구분	12년 전	최근 현황	상승 배율(배)
주택 평균 매매가격(원)	약 4억 9,000만	15억~16억	약 3.0
가구당 연평균 소득(원)	약 4,800만	약 7,400만	약 1.5
내 집 마련 소요 연수(연소득 대비)	10년 치	21년 치	약 2.1

출처: 한국부동산원·주택도시보증공사·통계청(김경민 서울대 교수 분석, 2026)

서울 주택 매매가격이 12년 사이 3배 이상 뛰는 동안 가구 소득은 1.5배 늘어나는 데 그쳐 내 집 마련에 걸리는 연소득 환산 기간이 10년에서 21년으로 늘어났다.

주거비 부담에 따른 30대 유출과 도시 고령화

가파르게 오른 주거 비용은 30대 청년층의 서울 이탈을 부추기며 도시 경쟁력 약화와 고령화를 재촉하고 있다. 서울은 학업과 일자리를 찾아 유입되는 20대 청년층이 꾸준히 채워지고 있으나, 독립과 결혼 및 주택 구입이 겹치는 30대부터는 서울을 떠나는 흐름이 뚜렷하다. 김 교수는 서울이 글로벌 중심 도시임에도 불구하고 “20대는 들어오는데 30대부터 쫙 나간다”며 인구 감소와 고령화 도시에 직면하고 있다고 짚었다.

인구 이동 흐름은 도쿄 23구의 인구가 계속 늘고 있는 일본 도쿄와 견줄 때 서울의 장기 경쟁력에 부담스러운 요인으로 작용한다. 직장과 가까운 거주 환경이 자리 잡지 못하면 도쿄를 포함한 글로벌 주요 도시와의 생산성 경쟁에서 밀려날 수밖에 없다는 지적이다. 서울 주택시장에서 2030세대의 매수 흐름이 주거 비용 변동에 즉각 반응하는 상황에서 청년층의 서울 정착 지원은 도시 성장 잠재력을 지탱하는 중심 과제로 꼽힌다.

초기 저리 대출과 50년 만기 주담대 도입 제안

청년층의 안정적인 도시 정착을 뒷받침하기 위해 초기 금융 상환 부담을 실질적으로 낮추는 주택금융 대안이 나왔다. 김 교수는 30~40대가 주거비 부담 때문에 서울을 떠나지 않도록 주택담보대출 초기 5~10년 동안 금리를 낮춰주는 초기 저리 대출을 대안으로 내놓았다. 경력이 쌓이며 소득이 차츰 늘어나는 청년층의 생애주기를 고려해 사회초년생 시절의 원리금 상환 부담을 덜어주자는 취지다.

대출 만기를 40~50년으로 넓히는 초장기 모기지 방식도 함께 거론됐다. 상환 만기를 길게 잡으면 매달 통장에서 빠져나가는 원리금 규모가 줄어들어 청년 직장인이 감당할 수 있는 선에서 주택을 매수할 수 있게 된다. 서울 아파트 구매 가구의 소득 수준과 대출 규제 여건을 고려할 때, 매월 감당해야 하는 주거비 비율을 낮춰 가계 재무 건전성을 확보하는 안전판으로 작동할 수 있다.

지분적립형 구매와 자산 형성 기회 확대

초기 자본이 부족한 청년 가구의 주거 사다리를 복원하기 위해 주택 지분을 단계적으로 사들이는 분양 방식이 거론된다. 김 교수는 분양 시점에 집값을 한 번에 치르는 대신 처음에는 지분 일부만 취득해 살면서 소득 흐름에 맞춰 지분을 점진적으로 늘려가는 지분적립형 분양 방식을 권했다. 이 방식을 활용하면 목돈이 부족한 청년층이 빚을 과하게 내지 않고도 내 집 마련에 다가설 수 있다.

주택을 단순히 머무는 거처에 한정하지 않고 중산층 진입을 위한 자본 축적 수단으로 바라봐야 한다는 정책 시각도 덧붙여졌다. 금융자산에 증식 기회가 열려 있듯 부동산 자산에서도 상대적 약자 계층에게 정당한 축적 통로를 열어줘야 한다는 시각이다. 다만 집값 변동에 따른 손실 위험은 매수자가 직접 감수해야 한다는 시장 원칙도 분명히 했다. 청년층에게 공정한 자산 형성 기회를 주지 않는다면 장기적인 양극화가 굳어질 수 있어 현실적인 주거 대책이 필요하다.

자주 묻는 질문

현재 서울에서 평균 수준의 주택을 구입하려면 몇 년 치 소득이 필요한가요?

가구 소득을 한 푼도 쓰지 않고 전액 모았을 때 약 21년 치 소득이 필요하며, 이는 과거 10년 치 수준에서 두 배 이상 증가한 수치입니다.

30대의 서울 인구 유출이 도시 경쟁력에 미치는 영향은 무엇인가요?

일자리와 독립을 위해 정착하려는 청년 인구가 빠져나가면서 인구 감소와 급속한 도시 고령화를 초래해 글로벌 대도시와의 생산성 경쟁에서 불리해질 수 있습니다.

청년층 주거비 부담을 낮추기 위해 제안된 주택금융 방식은 무엇인가요?

주택담보대출 초기 5~10년 동안 금리를 낮춰주는 초기 저리 대출과 월 상환액을 줄여주는 40~50년 만기 초장기 모기지, 지분을 단계적으로 인수하는 지분적립형 분양이 제시되었습니다.