서울 아파트 전월세 갱신 비중 51% 돌파…이사 대신 눌러앉기 확산 이유는

• 토지거래허가구역 지정 영향 지속
• 전세대출 축소로 이동 감소
• 매매 전환으로 전월세 매물 급감

서울 아파트 전월세 시장에서 ‘갱신 계약’ 비중이 절반을 넘어서는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 3월까지 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 48.2%로 집계됐습니다. 이는 지난해 평균 41.2%보다 크게 오른 수치입니다. 특히 3월에는 갱신 비중이 51.8%를 기록하며 신규 계약을 앞질렀습니다.

지역별로 보면 중랑구가 70.5%로 가장 높은 비중을 보였고, 영등포구, 강동구, 성북구, 마포구 순으로 갱신 비율이 높았습니다. 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구 역시 50%를 넘어 서울 전역에서 유사한 흐름이 나타났습니다.

이 같은 변화는 지난해 10월 시행된 부동산 대책의 영향이 지속된 결과로 분석됩니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매매와 임대차 시장 모두 경직된 흐름을 보였고, 갱신계약 비중은 꾸준히 상승했습니다. 실제로 지난해 10월 41.9%였던 비중은 올해 초 45%대를 지나 최근 50% 선까지 올라왔습니다.

전월셋값 상승도 주요 요인입니다. 기존 계약을 유지할 경우 보증금 인상 폭이 5% 이내로 제한되기 때문에 임차인 입장에서는 이사를 선택하기보다 기존 주택에 머무르는 것이 상대적으로 유리합니다. 여기에 실거주 의무 강화로 임대 매물이 줄어들면서 선택지는 더욱 제한됐습니다.

금융 환경 변화도 영향을 미쳤습니다. 전세대출 보증비율이 축소되면서 신규 계약 부담이 커졌고, 이는 이동 수요를 둔화시키는 요인으로 작용했습니다.

최근에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표 이후 시장 흐름이 더 빠르게 바뀌고 있습니다. 다주택자들이 매물을 매도 시장으로 돌리면서 전월세 공급이 줄어든 반면, 매매 매물은 증가하는 구조가 형성됐습니다. 실제로 서울 전월세 매물은 약 36% 감소했고, 매매 매물은 비슷한 폭으로 증가했습니다.

결국 서울 임대차 시장은 ‘이동 감소’와 ‘매물 축소’가 동시에 작용하며 갱신 중심 구조로 재편되는 흐름을 보이고 있습니다.

Q. 서울 전월세 갱신계약이 늘어난 이유는 무엇인가요?
A. 전셋값 상승, 대출 규제, 매물 감소가 복합적으로 작용했기 때문입니다.

Q. 갱신계약 비중이 50%를 넘은 의미는 무엇인가요?
A. 신규 이사보다 기존 계약 유지가 더 많아졌다는 의미입니다.

Q. 앞으로 전월세 시장은 어떻게 변할까요?
A. 매물 감소와 규제 영향으로 갱신 중심 흐름이 당분간 이어질 가능성이 있습니다.