전세사기특별법 개정, 보증금 3분의 1 '최소보장' 길 열린다

핵심요약

기사 핵심 요약

개정된 '전세사기특별법' 시행령이 11월 13일부터 시행되어 전세사기 피해자 지원이 강화된다. 핵심은 경·공매 절차 후에도 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못할 경우 국가가 그 부족분을 지원하는 '최소보장 제도'다. 또한 신탁사기 피해자는 지원금을 먼저 받는 '선지급-후정산 제도'도 이용할 수 있다.

전세사기특별법 개정으로 보증금 3분의 1을 국가가 최소 보장한다.

• 개정 전세사기특별법 시행으로 보증금 3분의 1 '최소보장 제도' 도입.
• 신탁사기 등 피해자는 경매 전 지원금을 받는 '선지급-후정산' 가능.
• 지원금 신청·지급·정산 등 모든 관련 업무는 한국토지주택공사(LH)가 전담.

전세사기 피해자가 보증금의 최소 3분의 1을 돌려받을 길을 여는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정 시행령이 10월 6일 국무회의를 통과했다. 국토교통부는 이번 개정안이 11월 13일부터 시행된다고 밝혔다. 새로 도입되는 '최소보장 및 선지급-후정산' 제도로 피해자의 주거 안정과 실질적인 피해 회복을 돕는 것이 골자다.

보증금 3분의 1 보장, '최소보장 및 선지급' 제도 도입

이번 개정안의 핵심은 '최소보장 제도'다. 피해자가 경매나 공매 절차 후에도 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못하면 국가가 부족분을 지원하는 방식이다. 이와 함께 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로는 경·공매가 끝나기 전 지원금을 먼저 지급하고 나중에 정산하는 '선지급-후정산 제도'도 도입된다. 당장 생계가 어려운 피해자의 부담을 덜어줄 것으로 보인다.

지원금 산정 방식과 지급 사례

피해자가 받을 최소지원금과 선지급금은 구체적인 산정 기준에 따라 정해진다. 최소지원금은 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에서 주택임대차보호법에 따른 우선 변제금, 채권 매각 회수금, 공공주택사업자로부터 받은 경매차익 등을 뺀 금액이다. 선지급금도 최소보장금을 기준으로 계산하지만, 경·공매가 끝나기 전에 지급된다는 점이 다르다.

표: 전세사기 피해 지원금 산정 방식 예시 (보증금 1.5억 원 기준)

구분	기존 방식 총 회복액	개선 방식 총 회복액	산정 방식
최소지원금 (경매 배당 0.2억, 경매차익 0.1억 가정 시)	0.3억 원	0.5억 원	기존 회복액(0.3억) + 최소지원금(0.2억)
선지급금 (임대료 지원 0.1억 가정 시)	0.1억 원	0.5억 원	기존 회복액(0.1억) + 선지급금(0.4억)
출처: 국토교통부

예를 들어 보증금 1억 5천만 원인 피해자가 경매 배당과 경매차익으로 총 3천만 원을 회복했다면, 앞으로는 최소보장금 5천만 원에서 기존 회복액을 뺀 2천만 원을 최소지원금으로 더 받아 총 5천만 원을 확보할 수 있다.

지원금 신청부터 지급까지, LH가 전담

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 등 관련 업무는 한국토지주택공사(LH)가 전담한다. 정부는 전문 기관인 LH에 업무를 위탁해 지급 절차를 효율화하고 피해자 편의를 높일 계획이다.

신청 시기·필요 서류와 이의신청 절차

지원금 신청 시기는 유형별로 다르다. 최소지원금은 원칙적으로 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청할 수 있다. 선지급금은 피해주택 처분이나 LH 매입이 완료되기 전까지 신청해야 한다. 신청 시에는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 배당표 등 보증금 액수와 피해 사실을 증명하는 서류가 필요하다. LH는 서류 접수 90일 안에 지급 여부와 금액을 결정해 통지하고, 신청인은 결정에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 이의를 제기할 수 있다.

지원금 반납 및 과태료 규정

지원금을 받은 피해자가 다른 경로로 보증금을 추가 회수하면, 이미 받은 지원금 중 초과분은 반납해야 한다. 시행령에는 반납 사유 발생 시 신고 및 반납 절차가 구체적으로 명시됐다. 정해진 기간 안에 반납 의무를 이행하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.

피해주택 매입 활성화 등 기타 개선 사항

이번 개정안에는 지원금 제도 외에 다른 개선책도 담겼다. 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때, 해당 주택에 사는 다른 임차인(비피해자)의 보증금 반환 채무 인수 비용도 주택 취득 비용으로 인정한다. 이는 피해주택 매입 절차를 간소화해 피해 구제 속도를 높이기 위함이다. 아울러 국토교통부장관이 임대인의 채무 현황 등 신용정보를 관계 기관에 요청하는 절차를 구체화해, 피해 지원 심사의 정확성을 높일 계획이다.

정부 "피해자 주거안정 실질적 도움 기대"

정부는 이번 개정안 시행으로 피해자들이 최소한의 보증금을 보장받아 주거 안정과 피해 회복에 실질적인 도움을 얻을 것으로 기대한다. 국토교통부 백승록 피해지원총괄과장은 “제도가 차질없이 시행될 수 있도록 관련 시스템 구축과 피해자 안내 등 준비에 만전을 기하겠다”고 밝혔다. 다만 제도는 개인의 상황과 피해 유형에 따라 다르게 적용될 수 있어, 지원 신청 전 전문가 상담으로 자격 요건과 절차를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

자주 묻는 질문

전세사기 피해자라면 누구나 보증금의 3분의 1을 보장받을 수 있나요?

아니요, 경매나 공매가 끝난 후에도 우선변제금 등을 통해 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 차액을 지원받는 것입니다. 이미 3분의 1 이상을 회수했다면 추가 지원은 없습니다.

지원금 신청은 언제, 어디에 해야 하나요?

최소지원금은 피해주택 처분 절차가 완료된 후, 선지급금은 처분 완료 전까지 신청할 수 있습니다. 신청 접수와 지급 등 모든 업무는 한국토지주택공사(LH)에서 담당합니다.

지원금을 받은 후 다른 곳에서 돈을 돌려받으면 어떻게 되나요?

지원금을 받은 후 임대인에게 보증금을 돌려받는 등 추가 회수가 발생하면, 이미 받은 지원금 중 초과분을 반납해야 합니다. 정해진 기간 내에 반납하지 않으면 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.