개요
토지거래허가제는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 일정한 토지거래계약을 체결할 때 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도다.
법률상 명칭은 토지거래계약 허가제도이며 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한다. 토지의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약 등이 주요 대상이며, 허가구역 안에서도 대통령령으로 정한 일정 면적 이하의 거래 등은 허가 대상에서 제외될 수 있다.
토지거래허가구역 지정
토지거래허가구역은 국토의 이용과 관리계획을 원활하게 수행하고 합리적인 토지 이용을 도모하기 위해 지정한다. 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역뿐 아니라 그러한 우려가 있는 지역도 지정 대상이 될 수 있다.
허가구역이 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있으면 국토교통부장관이 지정하며, 하나의 시·도 안에 있는 경우에는 원칙적으로 시·도지사가 지정한다. 법에서 정한 일부 국가 개발사업 관련 지역 등은 국토교통부장관이 직접 지정할 수 있다.
지정기간은 법률상 5년 이내에서 정할 수 있으며 필요하면 다시 지정할 수 있다. 허가대상자와 허가대상 용도·지목 등을 특정해 구역을 지정하는 것도 가능하다.
허가가 필요한 거래
허가구역에 있는 토지의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 이미 허가받은 계약의 주요 내용을 변경하려는 경우에도 변경허가가 필요할 수 있다.
허가신청서에는 계약 내용뿐 아니라 토지이용계획과 취득자금 조달계획 등을 기재해야 한다. 관할 행정기관은 해당 토지를 실제 이용하려는 목적과 취득 목적의 적정성 등을 심사한다.
허가구역에 포함됐다고 해서 모든 부동산 거래가 일률적으로 허가 대상이 되는 것은 아니다. 토지의 용도와 면적, 지정 당시 정한 허가대상 범위 등에 따라 허가 필요 여부가 달라질 수 있으므로 개별 거래 전에 해당 지방자치단체의 공고와 법령을 확인해야 한다.
주택 거래와 실거주
토지거래허가제는 이름에 ‘토지’가 들어가지만 토지와 함께 소유권이 이전되는 주택이나 아파트 거래에도 적용될 수 있다. 해당 부동산이 허가구역과 허가대상 기준에 포함되면 계약 체결 전에 허가가 필요할 수 있다.
주거용 토지의 경우 허가기준에서는 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 목적 등이 인정된다. 따라서 주거 목적의 거래에서는 실제 이용계획이 중요한 심사 요소가 된다.
다만 모든 토지거래허가구역에서 모든 아파트 매수자에게 동일한 실거주 조건이나 동일한 허가면적이 적용되는 것은 아니다. 구체적인 범위는 해당 지역의 지정 공고와 토지 용도, 면적기준 등을 함께 확인해야 한다.
허가 후 이용의무
토지거래허가를 받아 토지를 취득한 사람은 정당한 예외사유가 없는 한 대통령령에서 정한 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 법률은 이러한 이용의무기간을 5년의 범위에서 정하도록 하고 있다.
관할 시장·군수 또는 구청장은 허가받은 토지가 실제 허가 목적대로 이용되고 있는지 조사할 수 있다. 주거용으로 허가받은 토지를 허가 목적과 다르게 사용하거나 정해진 이용의무를 이행하지 않으면 행정상 제재를 받을 수 있다.
이용의무를 지키지 않은 경우 관할 행정기관은 일정한 기간을 정해 이행을 명할 수 있고, 명령을 따르지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금을 부과할 수 있다. 이용의무가 이행될 때까지 일정한 요건에서 반복 부과될 수도 있다.
무허가 계약과 제재
허가가 필요한 거래인데도 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하면 해당 계약은 법률상 효력이 발생하지 않는다. 따라서 일반적인 부동산 매매계약처럼 계약서 작성만으로 확정적인 효력이 생기는 것으로 볼 수 없다.
허가 또는 변경허가 없이 계약을 체결하거나 속임수 등 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 형사처벌 대상이 될 수 있다. 현행 법률은 이러한 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가를 기준으로 한 토지가격의 30% 이하에 해당하는 벌금을 규정하고 있다.
허가를 받은 뒤에도 허가 목적대로 토지를 이용하지 않으면 허가 취소나 필요한 처분·조치명령, 이행강제금 등의 대상이 될 수 있다.
제도의 목적과 확인사항
토지거래허가제의 핵심 목적은 특정 지역에서 단기적인 투기수요가 집중되면서 지가가 급등하거나 토지 이용질서가 훼손되는 것을 방지하는 데 있다. 단순한 거래 신고제와 달리 일정한 거래에 대해 계약 전에 행정기관의 허가를 요구한다는 점이 특징이다.
부동산을 매수하려는 경우에는 해당 지역이 현재 토지거래허가구역인지, 거래하려는 토지의 면적과 용도가 허가대상인지, 어떤 이용목적으로 허가를 받아야 하는지를 사전에 확인해야 한다.
허가구역과 면적기준은 지역과 시기에 따라 변경될 수 있으므로 실제 거래에서는 계약 체결 전에 관할 시·군·구 또는 국토교통부·지방자치단체가 발표한 최신 지정공고를 확인하는 것이 중요하다.