서울 아파트 전월세 시장 ‘멈춤 신호’ 터졌다…갱신 50% 돌파, 거래 절벽 현실화

• 갱신 비중 48.2%로 급증
• 3월 51.8%로 신규 계약 역전
• 토허제·대출 규제 영향

서울 아파트 전월세 시장이 사실상 ‘정체 국면’에 들어섰다는 신호가 뚜렷하게 나타났습니다. 올해 들어 임대차 계약 가운데 갱신계약이 차지하는 비중이 절반에 육박한 데 이어, 3월에는 신규 계약을 넘어서는 수준까지 올라섰습니다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1월부터 3월까지 체결된 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 48.2%로 집계됐습니다. 이는 지난해 평균 41.2% 대비 약 7%포인트 상승한 수치입니다. 특히 3월 한 달만 보면 갱신 비중이 51.8%로 나타나 신규 계약보다 많아지는 구조로 전환됐습니다.

흐름은 지난해 10월 이후 급격히 달라졌습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매매뿐 아니라 임대 시장에도 영향을 주기 시작했습니다. 지난해 10월 41.93% 수준이던 갱신 비중은 12월 43.22%로 올라선 뒤 올해 들어 45.9%, 49%를 거쳐 결국 50%를 넘어섰습니다.

배경에는 복합적인 요인이 작용했습니다. 우선 전셋값 상승으로 기존 계약을 유지하려는 수요가 늘었고, 토지거래허가구역 규제로 인해 실거주 의무가 강화되면서 신규 임대 물건 자체가 줄어든 영향이 컸습니다. 여기에 대출 규제가 겹치면서 전세자금 마련이 어려워진 점도 재계약 증가로 이어진 것으로 해석됩니다.

지역별로 보면 중랑구의 갱신 비중이 70.5%로 가장 높았습니다. 이어 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 등 주요 지역에서도 절반을 훌쩍 넘겼습니다. 강남구와 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구 역시 55% 이상으로 나타나 서울 전역에서 동일한 흐름이 확인됐습니다.

전세와 월세 모두 갱신 중심 구조가 강화됐습니다. 전세의 경우 갱신 비중이 52.3%로 올라섰고, 월세 역시 43.7%까지 증가했습니다. 다만 계약갱신청구권 사용 비율은 오히려 소폭 감소했는데, 이는 이미 갱신권을 사용한 세입자들이 추가 이동 대신 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 재계약을 선택했기 때문으로 풀이됩니다.

현장에서도 비슷한 분위기가 감지됩니다. 한 중개업계 관계자는 “임대인과 임차인 모두 불확실성을 피하려는 성향이 강해지면서 갱신계약 선호가 뚜렷하다”며 “특히 고액 전세일수록 이동보다 유지 쪽으로 무게가 실린다”고 전했습니다.

결과적으로 서울 전월세 시장은 신규 공급 축소와 거래 위축, 그리고 재계약 중심 구조라는 세 가지 특징이 동시에 나타나는 국면으로 진입했습니다. 단기적으로는 거래량 감소가 이어질 가능성이 높고, 장기적으로는 가격 구조 변화까지 연결될 수 있다는 분석이 나옵니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q. 왜 서울 전월세 갱신계약이 급증했나요?
A. 토지거래허가구역 지정과 전세대출 규제로 신규 물건이 줄고, 기존 계약을 유지하려는 수요가 늘었기 때문입니다.

Q. 3월에 갱신계약이 더 많아진 이유는 무엇인가요?
A. 시장 불확실성과 물건 감소가 겹치며 재계약 선택이 늘어난 결과입니다.

Q. 앞으로 전월세 시장은 어떻게 변할 가능성이 있나요?
A. 신규 거래 감소가 이어지면서 거래 위축과 가격 구조 변화 가능성이 제기됩니다.