개요
잔금대출은 아파트 등 주택의 매매·분양 과정에서 계약금과 중도금을 납부한 뒤 마지막 잔금을 지급하기 위해 이용하는 대출을 통칭하는 표현이다. 법령상 독립된 하나의 금융상품명이라기보다 주택 취득 시점에 실행되는 주택담보대출의 용도를 설명하는 실무적 명칭으로 사용된다.
신규 분양아파트에서는 입주 시점에 남아 있는 분양대금을 지급하고 기존 중도금대출을 상환하기 위해 잔금대출을 이용하는 경우가 많다. 완공된 아파트에 소유권을 취득하고 해당 주택을 담보로 대출을 실행한다는 점에서 건설기간 중 취급되는 중도금대출과 성격이 다르다.
중도금대출과의 차이
중도금대출은 아파트가 건설되는 동안 분양계약자가 납부해야 하는 중도금을 마련하기 위한 대출이다. 아직 주택이 완성되지 않은 단계에서 실행되므로 분양사업장과 금융기관의 협약, 보증기관의 보증 등을 이용한 집단대출 형태로 취급되는 경우가 많다.
잔금대출은 아파트가 준공되고 입주하는 시점에 실행되는 것이 일반적이다. 이 단계에서는 완성된 주택의 담보가치와 차주의 소득·부채 등을 기초로 금융기관이 주택담보대출 심사를 진행한다. 중도금대출을 이용했다고 해서 같은 금액의 잔금대출을 자동으로 받을 수 있는 것은 아니다.
분양계약자는 잔금대출을 이용해 기존 중도금대출을 상환하고 남은 잔금을 지급하는 구조를 사용할 수 있다. 이 과정에서 잔금대출 한도가 중도금대출 잔액과 필요한 잔금의 합계보다 부족하면 부족한 금액을 자기자금으로 마련해야 한다.
LTV와 DSR 심사
잔금대출은 주택담보대출이므로 대출 실행 당시 적용되는 주택담보대출 규제와 금융기관의 여신심사를 받는다. 대표적인 기준으로 담보인정비율인 LTV와 총부채원리금상환비율인 DSR이 있다.
LTV는 주택의 담보가치와 비교해 얼마까지 대출할 수 있는지를 판단하는 기준이다. 실제 적용비율은 주택의 위치와 가격, 차주의 주택보유 상황, 정책 또는 금융기관의 심사기준 등에 따라 달라질 수 있다.
DSR은 차주의 연간 소득과 금융부채의 원리금 상환 부담을 비교해 상환능력을 평가하는 지표다. 잔금대출을 새롭게 실행하면 기존 주택담보대출이나 신용대출 등 다른 부채의 상환부담도 심사에 영향을 줄 수 있다. 중도금대출 자체는 신규 취급 시 DSR 적용에서 제외되는 경우가 있지만 이후 DSR 적용대출을 받을 때에는 기존 중도금대출의 원리금 상환 부담이 심사에 반영될 수 있다.
입주 전 확인사항
잔금대출을 계획할 때에는 청약 당첨 시점이 아니라 실제 대출이 실행되는 입주 시점의 금융규제를 기준으로 자금계획을 점검하는 것이 중요하다. 아파트 건설에는 상당한 기간이 걸릴 수 있어 분양 당시와 입주 당시의 금리와 대출규제가 달라질 수 있기 때문이다.
금융기관은 담보주택의 평가액뿐 아니라 차주의 소득과 기존 부채, 신용상태 등을 종합적으로 검토한다. 변동금리 또는 혼합형 주택담보대출 등에는 스트레스 DSR과 같은 제도가 적용될 수 있어 실제 대출한도는 단순한 주택가격 비율만으로 계산한 금액보다 적어질 수 있다.
정책모기지를 이용할 수 있는 경우에는 일반 금융기관의 주택담보대출과 별도로 자격을 확인할 수 있다. 디딤돌대출이나 보금자리론 등은 소득, 주택가격, 주택보유 여부와 대출한도 등 각각의 요건을 두고 있어 모든 분양계약자가 이용할 수 있는 것은 아니다.
따라서 잔금대출은 입주 직전에 알아보기보다 분양계약 단계부터 예상 분양대금과 중도금대출 잔액, 자기자금, 예상 대출한도를 함께 계산하는 것이 중요하다. 실제 실행 전에는 금융기관에서 최신 규제와 개인별 심사 결과를 확인해 입주에 필요한 자금이 부족하지 않은지 점검해야 한다.