민간임대주택 10년 전세 분양 피해와 계약 해제 상담 급증

핵심요약

기사 핵심 요약

민간임대주택 관련 소비자 상담이 2022년 16건에서 2025년 109건으로 3년 새 약 6.8배 늘어났다. 전체 분쟁 중 계약해제와 위약금 문제가 40.8%로 가장 높은 비중을 차지했다.

민간임대주택 상담이 3년 새 6.8배 급증해 가입금 피해 주의가 요구된다.

• 민간임대주택 소비자 상담 건수가 3년 새 약 6.8배 증가했다.
• 전체 분쟁 사유 중 계약해제 및 위약금 관련 상담이 40.8%로 최다였다.
• 초기 납입 출자금은 완공 전 HUG 임대보증금보증 대상에서 제외된다.

민간임대주택에 입주한 뒤 향후 분양을 약속받는 방식으로 가입자를 모으는 사업장에서 갈등이 잇따르며 소비자 상담이 3년 새 약 6.8배로 늘었다. 사업이 늦어져 계약을 해제하려 해도 거절당하거나 수천만 원에 이르는 가입금을 돌려받지 못하는 사례가 전국에서 나타나 실수요자의 주의가 필요하다.

소비자 상담 3년 연속 증가…계약해제와 위약금 분쟁 최다

민간임대주택 관련 소비자 상담은 2022년 이후 지속적으로 늘어나며 가파른 증가세를 기록했다. 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 한국소비자원으로부터 제출받은 자료를 보면 관련 상담은 2022년 16건에서 2023년 46건, 2024년 85건, 2025년 109건으로 3년 연속 늘었다(한국소비자원, 2026). 지난해 접수된 상담 건수는 2022년과 비교해 약 6.8배에 이르는 규모이며, 2026년에도 9월까지 80건이 추가로 들어왔다.

접수된 상담 내용을 사유별로 살펴보면 계약해제·해지 및 위약금 관련 분쟁이 137건으로 전체의 40.8%를 차지해 가장 큰 비중을 나타냈다(한국소비자원, 2026). 뒤이어 사업 지연이나 조건 변경에 따른 계약불이행·불완전이행 상담이 67건으로 19.9%를 기록했다. 지역별로는 경기도가 110건으로 가장 많았으며 서울 42건, 광주 38건, 충남 25건, 대전 24건, 경남 9건 순으로 집계됐다.

표: 연도별 민간임대주택 소비자 상담 접수 추이

연도(년)	상담 건수(건)	전년 대비 증감률(%)
2022	16	-
2023	46	약 187.5
2024	85	약 84.8
2025	109	약 28.2

출처: 한국소비자원 제출 자료, 김종양 의원실 재가공(2026)

위 통계는 민간임대주택에 가입한 뒤 분양 전환이나 전세계약을 정상적으로 맺지 못하고 분쟁을 겪는 소비자가 최근 몇 년간 급증했음을 보여준다. 높은 주거비 부담 속에 과천지식정보타운 10년 임대 무순위 청약 같은 공공 성격의 임대주택 대안을 찾는 과정에서, 일반 민간 모집 사업장의 위험성을 충분히 살피지 않은 채 계약을 맺는 사례가 늘어난 점도 원인으로 꼽힌다.

사업 지연 및 계약금 편취 등 전국서 구체적 피해 속출

민간임대주택 사업장에서는 토지 확보 지연이나 인허가 실패로 인한 금전 피해가 현실화되고 있다. 경기 광주에서는 민간임대 사업을 내세워 100여 명의 가입자로부터 1인당 약 6000만 원에 달하는 가입금을 모은 사례가 확인됐다. 해당 사업장은 부지 확보와 지방자치단체 인허가가 마무리되지 않은 단계였음에도 걷어 들인 가입금의 상당액을 업무대행비 명목으로 지출한 것으로 드러났다.

형사 사건으로 비화한 피해 사례도 이어지고 있다. 광주 동구의 한 사업장에서는 계약자들로부터 거둔 계약금 수십억 원을 가로챈 혐의로 관련자들이 경찰에 송치됐다. 전북 군산에서도 시행사 관계자가 약 15억 원대 규모의 계약금을 받아 챙긴 뒤 잠적했다는 고소장이 수사기관에 접수됐다.

이러한 현장 피해는 대개 토지 사용 권원이나 소유권이 확보되지 않은 상태에서 사업을 무리하게 추진하는 과정에서 발생한다. 일부 시행 주체는 인허가 여부가 불투명함에도 조기 착공과 확정 분양가를 내걸어 자금을 모은 뒤, 사업이 멈추면 행정 비용이나 홍보 대행비를 핑계 삼아 계약금 반환을 거부해 대규모 채무불이행 상태를 낳고 있다.

신탁사와 HUG 보증 착시…초기 출자금 보호 사각지대

민간임대주택 모집 현장에서 내세우는 안전장치 홍보 문구는 법적인 보장 범위와 상당한 괴리가 존재한다. 사업 홍보 단계에서 신탁회사 관리나 주택도시보증공사(HUG) 보증 가입을 내세우며 원금 보장이 가능한 것처럼 안내하는 방식이 대표적인 착시 사례로 꼽힌다.

주택도시보증공사의 임대보증금보증은 주택이 완공된 이후 체결된 적법한 임대차계약상의 확정된 보증금을 반환 보장 대상으로 삼는다. 공사 완공 전 협동조합형 민간임대 조합원이나 회원 자격으로 납입한 초기 가입비, 투자금 성격의 출자금은 해당 보증 기관의 보호 대상에 들어가지 않는다. 신탁사 역시 자금관리 대리사무 계약의 범위 안에서만 집행을 대행할 뿐 사업의 완공이나 투자 원금 자체를 법적으로 지급 보증하지 않는다.

소비자는 신탁계좌로 입금한다는 사실이나 공기업의 보증 안내만 믿고 계약을 체결할 경우 원금 회수 절차에서 심각한 법적 공백을 겪을 수 있다. 가입 단계에서 지급하는 금원이 정식 임대차보증금인지, 아니면 사업 추진 비용으로 소진될 수 있는 조합 가입비나 추진위원회 출자금인지 약관과 계약서를 면밀히 대조해야 하는 이유다.

모집 단계 제도적 안전장치 및 정부 점검 필요성

민간임대주택 가입자 모집 과정에서 나타나는 소비자 피해를 예방하기 위해서는 지자체와 중앙정부 차원의 사전 관리 체계가 강화되어야 한다는 지적이 제기된다. 현행 구조에서는 가입금 모집 단계가 일반 사적 계약으로 취급되어 인허가 착수 전 단계의 위험이 고스란히 개인 실수요자에게 떠넘겨지기 쉽다.

국회 국토교통위원회 김종양 국민의힘 의원은 "집값이 언감생심이 되어버린 서민들에게 '10년 전세 후 분양', '수도권 평당 800만원대 마지막 기회', '3000만원이면 내집 마련'이란 현수막은 달콤한 유혹이 될 수 있다"며 "국토부는 지자체 소관이나 사법적 계약 문제라는 이유로 방관하지 말고 가입금 모집 단계부터 소비자 보호 장치가 제대로 작동하는지 점검해야 한다"고 밝혔다(김종양 의원실, 2026).

무주택 서민의 주거 안정을 돕는다는 취지와 달리 현장에서는 토지 확보율 과장, HUG 보증 오인 유도 등으로 인한 재산 피해가 반복되고 있다. 초기 자금 예치 관리 기준을 세우고 허위·과장 광고에 대한 행정 점검 기준을 보완하는 등 실효성 있는 제도적 보완책이 뒤따라야 한다.

자주 묻는 질문

민간임대주택 초기 가입금도 HUG 보증으로 전액 보호받을 수 있나요?

보호받기 어렵습니다. 주택도시보증공사의 보증 대상은 완공 후 체결된 정식 임대차보증금에 한정되며 초기 출자금은 제외됩니다.

가장 많이 접수된 민간임대주택 관련 피해 상담 유형은 무엇인가요?

계약해제·해지 및 위약금 분쟁이 137건(40.8%)으로 가장 많았고 계약불이행 상담이 뒤를 이었습니다.

참고자료

1. 한국소비자원
2. 주택도시보증공사
3. 국회 국토교통위원회