서울 여의도 재건축 시장의 최대어로 꼽히는 ‘대교아파트‘가 시공사 선정 절차에 본격 돌입하며, 삼성물산과 롯데건설 간 치열한 프리미엄 수주전이 펼쳐지고 있다.

14일 정비업계에 따르면, 대교아파트 재건축 조합은 공사비를 평당 1120만원으로 책정하고 입찰 보증금을 400억원으로 설정하며, 사실상 대형 건설사만 참여 가능한 조건을 내걸었다.

이번 사업은 단순한 재건축을 넘어 여의도의 미래 가치와 상징성을 동시에 설계하는 고급 주거 프로젝트로 해석된다.

공사비는 강남권 압구정 2구역의 평당 1150만원과 유사한 수준으로, 조합은 압도적인 고급화를 통해 향후 분양가와 시세 프리미엄 극대화를 노리고 있다.

수주전에 참여한 삼성물산은 자사 대표 브랜드인 ‘래미안’을 전면에 내세워 원베일리, 원펜타곤 등 초고급 주거 단지 시공 경험을 강조하고 있다.

이에 맞서 롯데건설은 프리미엄 브랜드 ‘르엘’을 앞세워 고급 마감재와 커뮤니티 시설, 조경 등에서의 차별화를 내세우며 맞불을 놓고 있다.

조합 내부에서는 브랜드 신뢰도와 재무 안정성이 가장 중요한 평가 기준으로 작용하고 있다.

실제 조합이 제시한 평가항목에서도 이들 요소가 높은 비중을 차지하는 것으로 알려졌다.

이에 따라 이번 경쟁은 브랜드 인지도와 시공 능력을 두루 갖춘 ‘건설사 체급전’이라는 평가가 지배적이다.

단지 내 부동산 시장도 발 빠르게 반응하고 있다. 지난 6월 18일 전용면적 133㎡ 1층 매물이 34억원에 거래되며 단지 최고가를 기록했다.

이는 같은 면적 10층 매물이 3개월 전인 3월 31억5000만원에 거래된 것과 비교해 약 3억원 가까이 오른 가격이며, 지난해 평균 시세였던 28억원 선과 비교하면 가파른 상승세다.

디자인 측면에서도 차별화 전략이 추진되고 있다. 조합은 글로벌 건축 설계사 두 곳을 최종 후보로 선정했으며, 현재 영국의 ‘헤더윅 스튜디오’와 미국의 ‘그룹 저디’가 경합 중이다.

이들의 참여 여부는 단순 외관을 넘어 사용자 중심 UX와 미래지향적 커뮤니티 구성에도 직접적인 영향을 미칠 전망이다.

다만 고급화에 따른 공사비 부담은 우려 요인으로 지목된다.

여의도 일대 재건축 단지 평균 공사비가 평당 900만~1000만원 수준임을 고려할 때, 1120만원은 상당한 고가이다.

추후 분양가 책정이나 중도금 분담 과정에서 조합원 간 갈등이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.

시공사 선정 절차는 오는 10월까지 마무리된다. 조합은 오는 18일 시공사 현장설명회를 개최한 뒤, 19일 총회에서 해외 설계사 최종 선정을 진행한다.

입찰 마감은 9월 2일이며, 이후 유찰 없이 일정이 진행되면 10월 18일 조합원 총회를 통해 최종 시공사를 결정할 예정이다.

이후 설계안 확정과 정밀 타당성 조사를 거쳐 2026년 상반기 관리처분인가 및 착공을 목표로 하고 있다.

여의도 재건축 시장 전반에도 파급력이 적지 않을 것으로 보인다.

영등포구의 한 부동산 중개인은 “대교아파트의 고급화 전략이 성공할 경우, 여의도 일대 다른 재건축 단지에도 고급화 열풍과 함께 시세 프리미엄이 확산될 가능성이 크다”고 전망했다.

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김용현 (kor3100@sabanamedia.com)