사라지는 전세…서울 아파트 월세 비중 사상 첫 50% 돌파

핵심요약

기사 핵심 요약

2026년 1월부터 9월까지 서울 아파트 월세 거래 비중이 전체 임대차 거래의 51%를 기록하며 사상 처음으로 전세를 넘어섰다. 이는 월세 수요 급증이 아닌 전세 거래량이 27.5% 급감한 것이 주된 원인이다. 높은 전세자금대출 금리와 규제가 맞물리며 주택 시장의 월세화 현상이 심화되고 있다.

서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 사상 처음 50%를 돌파했다.

• 서울 아파트 월세 비중, 올해 1~9월 51% 기록하며 사상 첫 전세 추월.
• 월세 우위 지역 1년 새 4곳에서 13곳으로 확대, 강남구도 54%로 월세가 전세 앞질러.
• 평균 월세 가격 1년 새 21만 원 상승, 높은 대출 금리 등으로 월세화 가속 전망.

올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 사상 처음으로 50%를 넘어섰다. 전세 거래가 급격히 줄어들면서 나타난 현상으로, 서울 내 25개 자치구 중 절반 이상에서 월세 거래량이 전세를 앞지르는 등 임대차 시장의 구조적 변화가 가속화되고 있다.

월세 비중 50% 돌파, 주원인은 '전세 거래 급감'

올해 서울 아파트 월세 비중이 50%를 넘어선 것은 월세 수요가 폭발적으로 늘었다기보다 전세 거래가 크게 위축됐기 때문이다. 2026년 10월 20일 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래량은 8만7740건으로 전체 전월세 거래(17만2027건)의 51.0%를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 월세 비중인 43.7%에서 1년 만에 7.3%포인트 상승한 수치다.

실제 거래량 변화가 이를 뒷받침한다. 올해 월세 거래량은 전년 동기 대비 2.8% 감소했지만, 같은 기간 전세 거래량은 27.5%나 급감했다. 전세 거래량 감소 폭이 월세의 약 10배에 달한 것이다. 이러한 추세라면 연간 기준으로도 월세 비중이 전세를 넘어설 가능성이 크다. 통계 집계가 시작된 2011년 이후 연간 기준으로 월세 비중이 50%를 넘은 적은 아직 없었다.

'월세 우위' 지역, 1년 새 4곳에서 13곳으로 확대

월세가 전세보다 우위를 점하는 지역은 서울 전역으로 빠르게 확산하는 추세다. 올해 1~9월 기준, 서울 25개 자치구 중 월세 거래량이 전세 거래량보다 많은 지역은 총 13곳으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 금천구, 종로구, 중구, 구로구 단 4곳에 불과했던 것과 비교하면 1년 사이 9곳이 새롭게 추가된 셈이다. 올해 새로 합류한 지역은 강남구, 강북구, 관악구, 광진구, 동대문구, 마포구, 영등포구, 용산구, 중랑구 등이다.

종로·중랑·구로구 60% 상회…중랑구 상승 폭 가장 커

자치구별로 보면 특히 종로구의 월세 비중이 65.6%로 가장 높았으며, 중랑구(64.9%), 구로구(63.1%)가 그 뒤를 이어 60%를 훌쩍 넘겼다. 중랑구는 월세 비중이 작년 44.6%에서 올해 64.9%로 20.3%포인트나 뛰어, 25개 자치구 중 가장 큰 상승 폭을 기록했다.

표: 2026년 1~9월 서울 자치구별 아파트 월세 비중 상위 현황

자치구	월세 비중 (%)	전년 동기 대비 증감(p)
종로구	65.6	-
중랑구	64.9	+20.3
구로구	63.1	-
중구	59.6	-
금천구	58.7	-
자료: 서울부동산정보광장 (2026년 10월 20일 기준)

반면, 양천구는 월세 비중이 42.1%로 서울에서 가장 낮았고, 성북구와 도봉구(각 44.7%), 강서구(45.6%) 등에서도 여전히 전세 거래가 월세보다 많은 것으로 나타났다.

강남구도 54%로 월세가 전세 앞질러

전통적인 고가 전세 시장으로 인식되던 강남구 역시 월세화 흐름을 피하지 못했다. 강남구의 올해 월세 거래량은 8406건으로 전세 거래량(7170건)을 넘어서며 월세 비중이 54.0%를 기록했다. 이는 작년 같은 기간 48.6%였던 것에서 5.4%포인트 상승한 결과다. 강남 지역의 임대차 시장도 월세 중심으로 재편되는 양상이다.

월세 가격도 동반 상승…서민 주거 부담 가중

월세 비중 증가는 임차인의 실질적인 주거비 부담으로 이어지고 있다. 전세 계약이 월세로 전환되는 사례가 늘면서 월세 가격 자체가 오르는 추세다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면, 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로, 지난해 같은 달(144만3000원)보다 21만8000원 상승했다. 같은 기간 중위 월세 역시 120만원에서 140만원으로 20만원 올랐다.

전문가 "대출 금리·규제 영향…월세화 가속 전망"

전문가들은 이러한 월세화 현상의 주된 원인으로 높은 전세자금대출 금리와 관련 규제를 꼽는다. 정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “전세자금대출 금리 상승으로 보증부 월세를 선호하는 임차인이 늘고, 전세대출 규제 등 정책적 요인이 월세화를 가속화하고 있다”고 분석했다. 그는 이어 “수도권은 본격적인 공급 부족 구간에 접어들어 현재의 매물 총량 감소세가 지속될 것”이라고 전망했다.

다만, 본문에 인용된 서울부동산정보광장의 거래량 통계는 계약일 기준의 참고용 수치로, 향후 실제 신고 및 계약 해제 여부 등에 따라 변동될 수 있다.

자주 묻는 질문

서울 아파트 월세 비중이 갑자기 높아진 주된 이유는 무엇인가요?

월세 수요가 폭발적으로 늘었다기보다는, 전세자금대출 금리 상승과 규제 강화 등으로 전세 거래량이 27.5% 급감한 것이 더 큰 원인으로 분석됩니다.

모든 서울 지역에서 월세가 전세보다 많아졌나요?

아닙니다. 2026년 9월 기준으로 25개 자치구 중 종로구, 강남구 등 13개 구에서 월세 비중이 전세를 앞질렀습니다. 하지만 양천구, 성북구 등 12개 구에서는 여전히 전세 거래가 더 많습니다.

월세 비중이 늘면서 월세 가격도 오르고 있나요?

네, 그렇습니다. 지난 9월 기준 서울 아파트 평균 월세는 166만 1000원으로 1년 전보다 약 22만 원 상승하는 등, 월세화 현상과 함께 임차인의 주거비 부담도 커지고 있습니다.