서울 아파트 전세, 매물 부족에 가격 상승 지속…원인과 전망

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 아파트 전세 가격이 매물 부족 현상 심화로 인해 지속적으로 상승하고 있다. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화와 신규 입주 물량 감소가 공급을 줄인 핵심 원인으로 꼽힌다. 이로 인해 일부 대단지에서는 전세 매물을 찾기 어려워지는 등 세입자의 부담이 커지고 있다.

서울 아파트 전세, 매물 부족 심화로 가격 상승세 지속

• 서울 아파트 평균 전세가격, 1년 새 10.4% 상승하며 역대 최고 수준 기록.
• 정부 규제, 입주 물량 감소, 빌라 기피 현상 등이 복합적으로 작용해 매물 부족 심화.
• 가을 이사철을 앞두고 공급 부족이 지속되면서 전세난은 더욱 심화될 전망.

서울 아파트 전세 시장, 공급 부족 속 가격 상승 지속

서울 아파트 전세 시장의 가격 상승세가 멈추지 않고 있다. 매물 부족이 심화하며 전셋값은 높은 수준을 유지하고 있고, 가을 이사철을 앞둔 세입자들의 우려도 커지고 있다. 서울 아파트 평균 전세 가격은 역대 최고 수준에 이르렀으며, 일부 대단지에서는 전세 매물을 찾기조차 어려운 실정이다.

통계로 본 전세 가격 현황과 매물 부족

한국부동산원에 따르면 2026년 8월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 3663만 원으로 집계됐다. 이는 1년 전인 2025년 8월보다 약 5979만 원(10.4%) 오른 금액이다. 올해 들어 10월 초까지의 누적 상승률도 8.35%에 이른다. 이 같은 가격 상승의 배경에는 심각한 매물 부족이 있다. 부동산 정보 플랫폼 아실 집계를 보면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전과 비교해 13.7% 줄었다.

서울 아파트 전세 매물 부족, 원인은?

서울 아파트 전세 매물 부족은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 정부의 부동산 규제, 신규 입주 물량 감소, 특정 주택 유형 기피 현상 등이 맞물리면서 공급은 줄고 수요는 아파트로 쏠리고 있다.

정부 규제와 입주 물량 감소

전세 공급 감소의 주요 원인으로는 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무 강화가 지목된다. 토지거래허가구역은 투기성 거래를 막기 위해 특정 지역의 부동산 거래 시 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도로, 주택 매입 시 실거주가 의무화되어 임대 매물 공급을 줄이는 효과를 낳았다. 신규 아파트 입주 물량 감소도 영향을 미쳤다. 부동산114에 따르면 2027년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6488호로, 2026년 대비 14.9% 감소할 것으로 전망된다.

대단지마저 '매물 0건'…빌라 기피 현상

매물 부족은 서울 전역의 대단지 아파트에서 뚜렷하게 나타난다. 마포구 공덕자이(1164세대)는 전세 매물이 2건에 불과하며, 강북구 번동주공1단지(1430세대)는 1건만 등록된 상태다. 도봉구 대상타운현대(1278세대)는 전·월세 매물이 아예 없다. '전세 사기' 사태의 여파로 빌라나 다세대 주택을 기피하는 임차 수요가 비교적 안전한 아파트로 쏠리는 현상 역시 전셋값 상승의 한 요인으로 꼽힌다.

표: 서울 주요 대단지 아파트 전세 매물 현황 (2026년 10월 기준)

지역	아파트명	총 세대수	전세 매물 수
마포구	공덕자이	1,164세대	2건
강북구	번동주공1단지	1,430세대	1건
도봉구	대상타운현대	1,278세대	0건
자료: 문화일보 (2026)

은평구 신축 단지의 '매물 역설'

서울 전역의 전세난과 대조적으로, 은평구의 한 대규모 신축 아파트 단지에서는 전세 매물이 이례적으로 쌓이는 현상이 나타났다. 해당 지역의 전세 매물은 3개월 전에 비해 60.8% 증가했다. 이는 집주인이 소유권 이전 등기를 마치기 전까지 세입자의 전세자금 대출 실행이 어려운 규제 때문이다. 결국 대출 없이 전세 보증금을 치를 수 있는 소수 임차인만 입주가 가능해 수요가 제한되면서 매물이 누적된 것으로 풀이된다.

전망: 가을 이사철, 전세난 심화 가능성

공급 부족이 해소되지 않은 채 가을 이사철 성수기가 다가오면서 전세난은 더욱 심화할 가능성이 크다. 전문가들은 단기간에 공급을 늘릴 뚜렷한 대책이 없는 만큼, 아파트 전세 가격 상승 압력이 당분간 지속될 것으로 전망한다. 치솟는 서울 전세 가격을 감당하기 어려운 세입자들이 경기도 신규 분양 아파트 등으로 눈을 돌리는 '탈서울' 현상이 가속화될 수 있다는 전망도 나온다.

자주 묻는 질문

서울 아파트 전세 매물이 갑자기 줄어든 이유는 무엇인가요?

토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 강화되면서 임대 매물 공급이 줄었고, 신규 아파트 입주 물량 감소와 전세 사기 여파로 아파트 수요가 늘어난 것이 복합적으로 작용했습니다.

모든 서울 지역의 전세 시장 상황이 똑같나요?

아닙니다. 대부분 지역에서 매물 부족 현상이 나타나지만, 은평구의 한 대규모 신축 단지처럼 예외적인 경우도 있습니다. 해당 단지는 전세자금 대출 규제로 인해 수요가 제한되면서 오히려 전세 매물이 쌓이는 현상이 나타났습니다.

앞으로 서울 아파트 전세 가격은 어떻게 될까요?

전문가들은 단기간에 공급을 늘리기 어려워, 가을 이사철을 맞아 전세 가격 상승 압력이 당분간 지속될 것으로 전망하고 있습니다.

참고자료

1. 연말 만료 앞둔 '서울 전역 토허제'…해제 or 축소 '갈림길' 고심
2. 마포 1164세대 전세 달랑 ‘2’… 강남집값 꺾였지만 세입자 고통[부동...
3. '296억 사기 혐의' 차가원 첫 공판…혐의 전부 부인
4. 규제의 역설…최악 전세난인데 매물 쌓인 은평구 신축
5. 서울 아파트 전세 매물 1년 새 13% 감소…경기권 신규 분양단지 관심