개요
청약대출은 주택청약과 신규 주택 분양 과정에서 필요한 자금을 마련하기 위해 이용하는 대출을 통칭하는 실무적 표현이다. 금융법령상 하나의 독립된 대출상품을 의미하는 표준 명칭은 아니며, 일반적으로 아파트 청약에 당첨된 이후 분양대금을 납부하기 위한 중도금대출과 입주 시점의 잔금대출 등을 가리킬 때 사용된다.
신규 아파트의 분양대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납부한다. 계약자는 자기자금으로 계약금을 납부한 뒤 분양사업장과 금융기관의 협약에 따라 중도금대출을 이용할 수 있으며, 입주 단계에서는 남은 분양대금을 납부하기 위해 잔금대출이나 주택담보대출을 이용할 수 있다. 각 단계의 대출은 심사기준과 담보 구조가 서로 다르다.
중도금대출
중도금대출은 분양계약자가 아파트 건설 기간에 납부해야 하는 중도금을 금융기관에서 빌리는 대출이다. 대규모 분양사업장에서는 시행사 또는 시공사와 금융기관이 협약을 맺은 뒤 여러 계약자의 대출을 함께 취급하는 집단대출 방식이 흔히 이용된다.
중도금대출에서는 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증이 활용될 수 있다. 한국주택금융공사의 중도금보증은 수분양자의 중도금대출에 대해 금융기관의 요청에 따라 보증서를 제공하는 제도이며, 보증 대상과 한도 등 일정한 요건을 적용한다.
보증을 받을 수 있다고 해서 대출이 자동으로 실행되는 것은 아니다. 보증기관의 요건과 별도로 금융기관이 대출 가능 여부를 심사하며, 대출한도와 금리도 사업장 협약이나 금융기관의 기준 등에 따라 달라질 수 있다.
잔금대출과 주택담보대출
잔금대출은 아파트가 준공되고 입주하는 단계에서 남은 분양대금을 납부하기 위해 이용하는 대출이다. 중도금대출이 건설 중인 분양주택을 대상으로 하는 데 비해 잔금대출은 완공된 주택을 담보로 하는 주택담보대출 성격을 갖는 경우가 일반적이다.
중도금대출을 이용한 계약자는 입주 시점에 기존 중도금대출을 상환하거나 잔금대출로 전환하는 절차를 거칠 수 있다. 이때 최초 청약 당첨 시점의 대출 가능 금액과 실제 입주 시점의 잔금대출 가능 금액이 같다고 단정할 수 없다.
잔금대출은 시행 당시의 주택담보대출 규제와 금융기관의 심사를 적용받을 수 있다. 주택가격과 담보가치, 소득, 기존 부채, 주택보유 상황과 규제지역 여부 등이 대출 가능 금액에 영향을 줄 수 있으며 총부채원리금상환비율과 스트레스 DSR 등 관련 규제가 적용되는지 확인해야 한다.
청약 전 자금계획과 주의사항
아파트청약에서는 당첨 가능성뿐 아니라 계약금부터 입주 잔금까지 필요한 전체 자금을 미리 계산하는 것이 중요하다. 입주자모집공고에서 분양가격과 계약금·중도금·잔금의 비율, 납부일정, 중도금대출 안내와 추가 선택품목 비용 등을 확인해야 한다.
특히 중도금대출은 현재 차주단위 DSR의 직접적인 적용에서 제외되는 경우가 있지만, 이후 다른 DSR 적용대출을 받을 때 기존 중도금대출의 상환부담이 반영될 수 있다. 잔금대출 단계에서는 당시 시행되는 대출규제가 적용될 수 있으므로 청약 시점의 중도금대출 조건만으로 입주 시 자금조달이 가능하다고 판단해서는 안 된다.
금리 역시 중요한 변수다. 중도금대출이 무이자 또는 이자후불제 방식으로 안내되는 사업장이 있는 반면 계약자가 이자를 부담하는 경우도 있다. 무이자로 표시된 경우에도 실제 금융비용을 누가 부담하는지 계약조건을 확인할 필요가 있다.
따라서 청약대출은 하나의 금융상품으로 이해하기보다 분양계약부터 입주까지 필요한 중도금대출과 잔금대출 등 여러 자금조달 수단을 함께 가리키는 표현으로 이해하는 것이 적절하다. 실제 청약 전에는 입주자모집공고와 금융기관의 대출조건, 보증기관 기준 및 적용 시점의 금융규제를 함께 확인해야 한다.