서울 전세난 심화…계약갱신권 끝나는 1만4000가구 ‘시장가 충격’

핵심요약

기사 핵심 요약

서울 아파트 전세 세입자 가운데 계약갱신권을 소진한 약 1만4000가구가 올 하반기 시장 전세가에 재진입할 전망이다. 전셋값 상승과 공급 감소가 겹치며 주거비 부담 확대 우려가 커지고 있다.

• 계약갱신권 종료 세입자 2년 내 약 4만8000가구 예상
• 2022년 저가 전세 계약 종료 후 시장가 충격 우려 확대
• 전세 공급 감소와 이중가격 현상 심화 가능성 부각

서울 아파트 전세시장에서 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 계약 만료 이후 시장 전세가에 다시 진입하면서 주거비 부담이 급격히 커질 가능성이 제기되고 있다. 올 하반기에만 약 1만4000가구가 갱신권 보호를 벗어나며, 향후 2년 내 약 4만8000가구가 시장 전세가 영향을 받을 것으로 분석된다.

서울 전세난 심화와 계약갱신권 종료 가구 증가 배경

서울 아파트 전세시장에서 계약갱신청구권을 사용한 세입자들의 계약 만료 시점이 본격적으로 도래하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 분석에 따르면 2026년 하반기 계약이 만료되는 서울 아파트 전월세 갱신계약 4만4048건 가운데 약 31.9%인 1만4045건이 계약갱신권을 사용한 사례로 집계됐다.

이들 세입자는 임대차법 보호 기간 종료 이후 시장 가격 기준으로 새 계약을 체결해야 하는 상황에 놓인다.

내년 상반기에는 추가로 1만1562가구가, 하반기에는 2만3086가구가 계약갱신권을 모두 사용한 상태에서 시장에 재진입할 것으로 예상된다.

결국 향후 2년 내 약 4만8693가구가 임대료 인상률 5% 제한 보호를 벗어나게 되는 셈이다.

최근 서울 전셋값 상승세가 이어지는 상황에서 이들 세입자의 부담 역시 빠르게 커질 가능성이 있다는 분석이 나온다.

서울 전세가격 상승과 2022년 저가 계약 종료 영향

현재 시장이 주목하는 핵심은 계약갱신권을 사용한 세입자들이 비교적 낮은 가격에 계약했던 시기가 2022~2023년이었다는 점이다.

당시 서울 전세시장은 금리 급등과 거래 위축 영향으로 가격이 크게 하락했던 시기다.

KB부동산에 따르면 서울 전세가격지수는 2023년 7월 88.01까지 떨어지며 2020년 이후 최저 수준을 기록했다.

하지만 이후 전셋값은 다시 상승세로 전환됐다.

2026년 4월 기준 서울 전세가격지수는 102.20까지 올라선 상황이다.

결국 2022년 저점 수준에서 계약을 체결했던 세입자들이 현재 시장 가격에 재계약할 경우 상당한 보증금 인상 압박을 받을 가능성이 커졌다.

특히 서울 주요 지역에서는 이미 수억원 수준 격차 사례도 등장하고 있다.

서울 아파트 전세 시세 격차 사례가 커지는 이유

실제 현장에서는 계약갱신권 계약 당시와 현재 시세 사이 차이가 빠르게 확대되고 있다.

노원구 하계동 하계2현대 전용 84㎡는 지난해 계약갱신권을 사용해 4억4100만원에 재계약됐지만 현재 전세 호가는 약 5억5000만원 수준으로 형성돼 있다.

서초구 서초동 래미안서초에스티지S 전용 84㎡ 역시 2025년 5월 12억6000만원에 계약됐으나 현재 호가는 15억원 수준까지 오른 상태다.

두 사례 모두 계약 종료 시점이 내년 상반기로 예정돼 있다.

현재 같은 전세난 흐름이 이어질 경우 세입자는 동일 아파트 거주를 위해 수억원 추가 자금을 마련해야 할 가능성이 있다.

여의치 않을 경우 상대적으로 저렴한 지역이나 빌라 등 비아파트 시장으로 이동할 수밖에 없다는 전망도 나온다.

서울 전세 이중가격 현상이 심화되는 구조

최근 시장에서는 전세갱신 계약과 신규 계약 사이 가격 차이가 확대되는 ‘이중가격 현상’ 우려도 커지고 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 분석한 결과에 따르면 올해 초 서울 아파트 전월세 실거래 평균 격차는 약 5300만원 수준으로 조사됐다.

이는 계약갱신권 보호 아래 5% 인상 제한이 적용된 기존 계약과 신규 시장 계약 가격 차이가 평균 10% 수준까지 벌어지고 있다는 의미다.

일부 단지에서는 같은 평형 안에서도 보증금 차이가 수억원 수준까지 확대되는 사례도 등장하고 있다.

전세가격이 시장 수급에 따라 움직이는 반면 갱신계약은 법적 상한이 적용되면서 가격 왜곡 현상이 나타나는 구조다.

전문가들은 이런 이중가격 현상이 향후 계약 만료 시점에 한꺼번에 시장 충격으로 이어질 가능성을 우려하고 있다.

서울 전세 공급 감소와 다주택자 규제 영향

시장에서는 공급 감소 역시 중요한 변수로 보고 있다.

최근 신규 입주 물량 감소와 갭투자 위축, 월세 전환 증가가 동시에 진행되고 있기 때문이다.

여기에 다주택자 양도세 중과 부활 영향까지 겹치며 시장 유연성이 떨어질 수 있다는 전망도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 다주택자 규제가 강화되면서 전월세 공급 물량 자체가 줄어드는 흐름이 나타나고 있다고 분석했다.

또 늘어난 세금 부담이 전세가격 상승으로 세입자에게 전가될 가능성도 있다고 지적했다.

최근 서울 전세시장은 단순 가격 상승 문제가 아니라 공급 감소와 규제, 수요 집중이 동시에 작용하는 복합 구조에 가까워지고 있다는 평가가 나온다.

서울 전세시장 구조 변화와 임대차법 영향 비교 분석

한국 전세시장 구조와 서울 주거비 부담 확대 흐름

한국 전세시장은 세계적으로도 독특한 임대 구조로 평가된다.

특히 서울은 공급 부족과 학군·직주근접 수요 집중 영향으로 전셋값 변동성이 큰 시장이다.

최근에는 금리와 규제, 공급 감소 문제가 동시에 겹치며 세입자 부담이 빠르게 확대되는 흐름을 보이고 있다.

임대차법 시행 이후 초기에는 세입자 보호 효과가 있었지만, 시간이 지나면서 신규 계약 가격 급등과 이중가격 현상이 부작용으로 나타나고 있다는 분석도 나온다.

특히 계약갱신권 종료 시점이 본격적으로 도래하는 올해부터 시장 충격이 더 커질 가능성이 있다는 전망이 이어지고 있다.

서울 전세시장 불안 확대를 둘러싼 엇갈린 시선

긍정적인 평가만 있는 것은 아니다.

일부에서는 임대차법이 단기적으로 세입자 거주 안정성을 높였다는 평가도 존재한다.

실제 계약갱신청구권 제도를 통해 급격한 임대료 상승을 일정 부분 억제한 효과가 있었다는 분석도 나온다.

반면 장기적으로는 신규 계약 가격 상승과 전세 공급 감소를 유발했다는 비판 역시 꾸준히 제기되고 있다.

특히 서울처럼 공급이 제한된 시장에서는 규제가 가격 왜곡을 키울 수 있다는 지적도 이어진다.

정부 정책 변화와 금리 흐름, 신규 공급 규모에 따라 향후 시장 방향성이 달라질 가능성이 있다는 전망도 나온다.

서울 전세시장 변화에서 가장 눈에 띄는 부분

이번 흐름에서 가장 눈에 띄는 부분은 계약갱신권이 끝나는 시점부터 세입자 부담이 한꺼번에 현실화되고 있다는 점이다.

2022년 저가 전세 계약 당시에는 급격한 전세난 가능성을 예상하기 어려웠지만 현재 시장은 분위기가 완전히 달라졌다.

특히 전세가격 상승뿐 아니라 공급 감소와 월세 전환까지 동시에 진행되면서 세입자 체감 부담이 훨씬 커지는 모습이다.

서울 전세시장이 단순 가격 상승 국면을 넘어 구조적 공급 불안 단계로 이동하는 흐름이라는 점도 주목할 부분으로 보인다.

자주 묻는 질문

서울 계약갱신청구권 끝나면 전세보증금 얼마나 오를 수 있나요?

서울 일부 아파트에서는 계약갱신권 적용 당시보다 현재 전세 시세가 수천만원에서 수억원까지 오른 사례가 나타나고 있습니다.

2022년 저가 전세 계약한 세입자들 왜 지금 부담 커졌나요?

2022~2023년은 서울 전셋값이 크게 하락했던 시기였습니다. 이후 전세 시세가 다시 오르면서 당시 계약 가격과 현재 시장 가격 차이가 크게 벌어졌기 때문입니다.

서울 전세 이중가격 현상 정확히 무슨 뜻인가요?

계약갱신청구권으로 5% 인상 제한이 적용된 기존 계약과 신규 전세 계약 가격 차이가 크게 벌어지는 현상을 의미합니다.

서울 전세난 앞으로 더 심해질 가능성 있나요?

전문가들은 입주 물량 감소와 월세 전환 증가, 전세 공급 축소 영향으로 올해와 내년에도 서울 전세가격 상승 압력이 이어질 가능성이 있다고 보고 있습니다.