서울 학원가 판이 바뀐다, 서초·송파·광진 매출 급증과 목동·중계동 둔화

핵심요약

기사 핵심 요약

2026년 1~4월 학원가 매출은 서초·송파·광진·대전 둔산동에서 크게 늘었다. 집값과 외부 고객 유입이 학원 상권의 핵심 변수가 됐다.

• 강남권 학원가 확장: 서초구 136.2, 강남구 133.8, 송파구 173.0의 매출금액 지수
• 전통 학군지 둔화: 양천구 90.9, 노원구 72.9로 2023년 기준보다 낮은 매출 흐름
• 외부 고객 유입 경쟁력: 서초구 87.0%, 강남구 86.3%, 송파구 79.7%의 외부 고객 결제 비중

서울 학원가 중심축은 대치동·목동·중계동 3대 구도에서 서초·송파·광진까지 확장되는 흐름이다. 2026년 1~4월 매출금액 지수는 송파구 173.0, 광진구 171.0, 서초구 136.2로 높았고, 양천구 90.9와 노원구 72.9는 2023년 기준보다 낮았다. 학원가 경쟁력은 집값, 신축 아파트, 교육비 지출 여력, 외부 고객 유입 능력으로 재편되고 있다.

서울 학원가 대이동이 시작된 이유는 집값과 교육비 지출 여력이다

서울 학원가의 중심축이 흔들리고 있다. 과거에는 대치동, 목동, 중계동을 서울 학원가의 3대 축으로 보는 인식이 강했다. 그러나 2026년 1~4월 카드 매출 분석 내용에 따르면 서초구, 송파구, 광진구의 학원가 매출 흐름이 뚜렷하게 커졌다.

변화의 배경에는 주거지 재편이 있다.

서울 서초구 반포동 삼호가든 사거리 인근 학원가는 2026년 6월 22일 오후 4시 무렵 노란 학원 차량과 학생들로 붐볐다. 초등학생부터 중·고등학생까지 다양한 연령대의 학생들이 학원가에 모였다. 인근 신축 아파트 단지가 대거 들어서면서 대치동까지 이동하지 않고 가까운 학원가를 선택하려는 수요가 커졌다는 현장 반응도 나왔다.

학원가는 단순히 학원이 모여 있다고 형성되지 않는다. 일정 수준 이상의 학생 수, 교육비 지출 여력, 입시 정보 수요, 강사 확보, 교통 접근성, 학부모 커뮤니티가 함께 있어야 한다. 이 조건을 충족하는 지역이 과거보다 강남권 신축 아파트 밀집 지역으로 넓어지고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 목동이나 노원 학원가가 특별히 쇠퇴했다기보다 강남권에 자금이 쏠리면서 압도적인 수준으로 변모하고 있다고 말했다. 과거 강남권에 구축 아파트가 많았던 때와 달리 대규모 신축 아파트로 변모하면서 자금 여력 편차가 더 벌어졌다는 설명이다.

핵심은 학원가의 이동이 교육만의 문제가 아니라는 점이다. 주거 자산, 소득 수준, 교육비 지출 능력, 지역 상권이 함께 움직이고 있다.

서초·송파·광진 학원가 매출 지수가 높아진 배경

카드 매출 분석 내용에 따르면 2026년 1~4월 서울 서초구의 학원가 매출금액 지수는 136.2였다. 2023년 매출금액을 100으로 놓고 비교한 수치다. 서초구는 2024년 78.7, 2025년 95.3에서 2026년 136.2로 올라섰다.

강남구도 여전히 강했다. 대치동이 위치한 강남구의 2026년 1~4월 매출금액 지수는 133.8이었다. 송파구는 173.0을 기록했다. 송파구는 강남권 학원 수요가 동쪽으로 확장되는 흐름을 보여주는 수치다.

광진구도 눈에 띈다. 광남초·광남중·광남고를 중심으로 한 광남 학군이 위치한 광진구의 2026년 1~4월 매출금액 지수는 171.0이었다. 이는 전통적인 대치동 중심 구조 밖에서도 자체 학원가가 커질 수 있음을 보여준다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 교육비로 한 달에 수백만 원씩 지출할 수 있는 소득 수준을 집값이 보여주고 있다고 설명했다. 집값이 20억~30억 원을 넘는 아파트가 1만 세대 이상 몰려 있어야 자체 학원가가 무난히 형성되는 상황이 됐다는 평가다.

이 평가는 학원가 형성의 기준을 분명히 보여준다. 학원 상권은 학생 수만으로 움직이지 않는다. 고가 주거지, 교육 투자 성향, 반복 결제 능력이 함께 있어야 성장한다. 그래서 신축 아파트 밀집 지역과 고가 주거지가 학원가 지도를 바꾸는 핵심 변수가 되고 있다.

목동·중계동 학원가 매출 둔화가 의미하는 변화

전통 학군지였던 목동과 중계동의 흐름은 달랐다. 카드 매출 분석 내용에 따르면 2026년 1~4월 양천구의 학원가 매출금액 지수는 90.9였다. 노원구는 72.9였다. 2023년 매출금액을 100으로 놓고 보면 두 지역 모두 기준보다 낮은 수준이다.

이 수치만으로 목동과 중계동 학원가가 사라지고 있다고 볼 수는 없다. 두 지역은 여전히 서울의 대표적인 교육 수요 지역이다. 다만 학원가 경쟁의 기준이 달라졌다. 과거에는 특정 지역 안에서 우수한 학원이 모이면 학부모가 해당 지역으로 움직였다. 2026년 현재는 더 강한 입시 실적, 더 높은 강사 브랜드, 더 많은 정보가 몰린 학원가로 학생이 이동한다.

노원구의 외부 고객 비중 감소는 이 변화를 보여준다. 노원구 학원가의 외부 고객 결제 금액 비중은 2023년보다 11.8%포인트 감소한 42.5%였다. 외부에서 중계동 학원가로 들어오는 소비가 줄었다는 의미다.

지역 학부모의 체감도 비슷하다. 중계동에서도 고등학생이 되면 대치동으로 학원을 가는 분위기라는 반응이 나왔다. 대치동까지 이동하는 부담이 있어도 학생 만족도가 높다는 인식이 존재한다.

이 변화는 목동과 중계동의 약화만을 뜻하지 않는다. 학원 선택 기준이 더 엄격해졌다는 뜻이다. 학부모들은 가까운 학원보다 검증된 강사, 입시 결과, 커리큘럼, 상위권 학생 집단을 우선순위에 두고 있다.

외부 고객 유입이 학원 상권의 핵심 경쟁력이 된 이유

2026년 학원 상권을 가르는 핵심 지표는 외부 고객 비중이다. 외부 고객은 해당 자치구 밖에 살면서 그 지역 학원가에서 결제한 고객을 뜻한다. 이 수치가 높다는 것은 그 학원가가 자기 지역 학생만이 아니라 다른 지역 학생까지 끌어들이고 있다는 의미다.

카드 매출 분석 내용에 따르면 전국 19개 주요 학원가 가운데 외부 고객 결제 금액 비중은 서초구 87.0%, 강남구 86.3%, 송파구 79.7% 순으로 높았다. 강남권 학원가가 서울 전역과 수도권 수요를 흡수하고 있다는 뜻이다.

평촌 학원가도 같은 흐름을 보였다. 안양시 동안구 평촌 학원가의 외부 고객 비중은 70.7%였다. 수도권 남서부 수요를 흡수하며 지역 거점 학원가로 기능하고 있다는 해석이 가능하다.

반면 고양시 일산동구의 외부 고객 비중은 58.3%, 일산서구는 51.6%였다. 일산권 학원가에서는 외부 고객 유입이 줄어드는 흐름이 나타났다. 고양에 사는 학부모가 주말 아침 자녀를 대화역에 데려다주고, 학생이 3호선을 타고 대치동 수업을 들으러 가는 사례도 전해졌다. 방학 기간에는 학원 근처에 원룸을 구하는 사례도 있다는 반응이 나왔다.

김희정 BC카드 커뮤니케이션본부장은 외부 고객 유입 능력이 학원 상권의 핵심 경쟁력이 된 시대라고 밝혔다. 전통 학군지에 집중됐던 원정 소비가 대전과 안양 등 거점 학원가까지 분산·확대되는 양상이 포착됐다는 설명이다.

결국 학원가는 가까운 거리보다 끌어당기는 힘이 중요해졌다. 학생이 이동할 만큼의 강사 경쟁력과 입시 실적을 갖춘 지역만이 성장하고 있다.

대전 둔산동 학원가가 비수도권 원정 수요를 흡수한 이유

비수도권에서 가장 두드러진 지역은 대전 둔산동 학원가다. 카드 매출 분석 내용에 따르면 2026년 1~4월 대전 둔산동 학원가의 매출금액 지수는 225.4였다. 2023년과 비교해 2배를 넘는 성장이다.

대전 둔산동의 성장 배경에는 세종과 충청권 수요가 있다. 대전의 한 입시학원 관계자는 세종의 중·고등학교 학원 수요가 대전으로 흡수됐고, 충청권 자사고 학생들도 주변에 갈 만한 학원이 제한적이어서 둔산동으로 몰리는 것 같다고 말했다.

대전 둔산동은 비수도권 학원가가 어떻게 성장하는지 보여주는 사례다. 수도권에서는 대치동, 서초, 송파, 평촌이 원정 수요를 흡수한다면, 충청권에서는 둔산동이 비슷한 역할을 하는 것이다.

학원 원정은 더 이상 서울 안에서만 벌어지는 현상이 아니다. 광역 생활권 안에서 학생들이 이동하고 있다. 세종과 충청권 일부 지역에서 대전 둔산동으로 수요가 모이는 현상은 비수도권에서도 교육 상권의 거점화가 진행되고 있음을 보여준다.

이 흐름은 지방 학원가에도 중요한 의미가 있다. 모든 지역의 학원가가 고르게 성장하는 것이 아니라, 특정 거점 학원가가 주변 도시의 수요를 흡수하는 구조가 강해지고 있다. 교육 소비도 생활권 단위로 재편되고 있다.

동네 학원 위기가 커지는 이유와 학원가 빈익빈 부익부

학원가 대이동의 반대편에는 동네 학원의 어려움이 있다. 카드 매출 분석 내용에 따르면 2026년 전국 학원 이용 고객 수는 2023년보다 약 16% 감소했다. 학령인구 감소와 교육 소비 집중이 동시에 나타나는 구조다.

학생 수가 줄어드는 상황에서 주요 학원가로 수요가 몰리면 동네 학원은 더 큰 압박을 받는다. 서울 비학군지에서 영어학원을 운영하는 한 원장은 줄어든 학생을 두고 동네 학원끼리 경쟁이 심해지고 있다며, 학군지로 이동해 작은 학원을 여는 방안까지 고민한다고 말했다.

이 문제는 학원가의 빈익빈 부익부로 이어진다. 입시 실적이 검증된 학원가는 외부 고객까지 흡수하며 성장한다. 반대로 비학군지 동네 학원은 학생 수 감소, 원정 수요 이탈, 강사 확보 어려움에 동시에 노출된다.

윤지해 리서치랩장은 교육비가 밑 빠진 독에 물 붓는 지출인 만큼, 집집마다 공부에 재능이 있는 아이만 학원가 원정을 보내고 그렇지 않으면 인터넷 강의 등을 이용하는 소비 행태가 자리 잡은 셈이라고 분석했다.

이 흐름은 학원 시장의 양극화를 더 뚜렷하게 만든다. 상위권 학생과 고소득 가구는 검증된 학원가로 이동하고, 다른 수요는 온라인 강의나 지역 학원으로 분산된다. 학원가의 경쟁은 지역 간 경쟁을 넘어 가구의 교육비 지출 능력 차이와 맞물리고 있다.

서울 주요 학원가 매출금액 지수 변화

지역	2026년 1~4월 매출금액 지수	핵심 의미
송파구	173.0	강남권 동부 학원 수요 확장
광진구	171.0	광남 학군 중심의 신흥 학원가 성장
서초구	136.2	반포 신축 아파트와 근거리 학원 수요 확대
강남구	133.8	대치동 중심 전통 최상위 학원가 유지
양천구	90.9	목동 학원가 성장세 둔화
노원구	72.9	중계동 학원가 외부 유입 약화
대전 둔산동	225.4	세종·충청권 원정 수요 흡수

2026년 1~4월 매출금액 지수만 보면 학원가의 성장은 강남구 하나에 집중되지 않았다. 송파구, 광진구, 서초구, 대전 둔산동이 동시에 두드러졌다. 반대로 목동과 중계동이 포함된 양천구와 노원구는 2023년 기준보다 낮은 흐름을 보였다. 학원가 경쟁은 전통 명문 학군지 여부보다 외부 고객을 끌어들이는 힘으로 바뀌고 있다.

외부 고객 결제 비중으로 본 학원가 경쟁력

지역	외부 고객 결제 금액 비중	핵심 의미
서초구	87.0%	외부 학생 유입이 가장 강한 학원 상권
강남구	86.3%	대치동 중심 원정 수요 유지
송파구	79.7%	강남권 학원 수요의 확장축
안양시 동안구 평촌	70.7%	수도권 남서부 거점 학원가
고양시 일산동구	58.3%	외부 고객 유입 감소 흐름
고양시 일산서구	51.6%	원정 수요 흡수력 약화
노원구	42.5%	2023년보다 11.8%포인트 감소

외부 고객 결제 비중은 학원가의 흡인력을 보여준다. 서초구와 강남구는 외부 고객 비중이 80%대 중후반이었다. 이는 지역 내 학생만으로 학원가가 움직이는 것이 아니라, 다른 지역 학생들이 적극적으로 이동하고 있다는 의미다. 반면 노원구는 외부 고객 비중이 42.5%로 낮아졌다. 학원가의 경쟁력은 이제 “어디에 있느냐”보다 “얼마나 멀리서 학생을 끌어오느냐”로 판단되고 있다.

목동·중계동 학원가 둔화가 곧 쇠퇴를 뜻하지는 않는다

양천구와 노원구의 2026년 1~4월 매출금액 지수가 낮아졌다고 해서 목동과 중계동 학원가가 곧바로 쇠퇴했다고 단정할 수는 없다. 두 지역은 여전히 서울에서 교육 수요가 높은 지역이고, 지역 내 고정 수요도 존재한다.

다만 경쟁 환경이 바뀌었다. 학부모들은 가까운 학원보다 입시 성과가 검증된 학원, 상위권 학생이 몰리는 학원, 강사 브랜드가 강한 학원을 더 적극적으로 선택한다. 이 과정에서 강남권과 일부 거점 학원가가 외부 고객을 흡수하고 있다.

목동과 중계동의 과제는 지역 내 안정적인 교육 수요를 유지하면서도 외부 학생을 끌어올 수 있는 경쟁력을 회복하는 것이다. 특목·자사고, 의대, 최상위권 입시, 중등 선행, 고등 내신처럼 구체적인 영역에서 차별화하지 못하면 대형 거점 학원가로 수요가 이동할 가능성이 크다.

이번 학원가 변화에서 눈에 띄는 점은 ‘가까운 학원’의 약화다

이번 학원가 매출 흐름에서 눈에 띄는 점은 가까운 학원이라는 기준이 약해졌다는 것이다. 학생 수가 줄어드는 상황에서도 서초구, 송파구, 광진구, 평촌, 대전 둔산동처럼 외부 고객을 끌어들이는 지역은 성장했다. 반대로 전통 학군지라도 외부 유입이 줄면 매출 지수가 낮아졌다. 학원 선택의 기준은 거리보다 결과, 가격보다 확신, 동네보다 검증된 상권으로 이동하고 있다.

자주 묻는 질문

서울 학원가 대이동은 어떤 지역에서 나타나고 있나요?

서울 학원가 대이동은 서초구, 송파구, 광진구에서 두드러집니다. 2026년 1~4월 매출금액 지수가 모두 높게 나타났습니다.

서초구 학원가 매출금액 지수는 얼마나 올랐나요?

서초구 학원가 매출금액 지수는 2026년 1~4월 136.2였습니다. 2023년 매출을 100으로 본 수치입니다.

목동과 중계동 학원가는 왜 둔화됐나요?

양천구는 90.9, 노원구는 72.9로 나타났습니다. 외부 고객이 강남권과 다른 거점 학원가로 이동한 영향이 큽니다.

대전 둔산동 학원가가 성장한 이유는 무엇인가요?

대전 둔산동은 세종과 충청권 학원 수요를 흡수했습니다. 2026년 1~4월 매출금액 지수는 225.4였습니다.

학원가 외부 고객 비중이 중요한 이유는 무엇인가요?

외부 고객 비중은 다른 지역 학생을 끌어오는 힘을 보여줍니다. 서초구 87.0%, 강남구 86.3%로 높았습니다.