개요
임대차분쟁 조정제도는 주택이나 상가건물의 임대차 과정에서 임대인과 임차인 사이에 발생한 분쟁을 소송보다 간편한 조정절차를 통해 해결하도록 지원하는 제도다. 보증금 반환, 차임이나 보증금의 증감, 임대차기간, 수선의무, 상가 권리금 등 임대차와 관련된 다양한 분쟁이 조정 대상이 될 수 있다.
대한민국에서는 주택임대차보호법에 따른 주택임대차분쟁조정위원회와 상가건물 임대차보호법에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회가 운영되고 있다. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사 등의 관련 기관에 조정위원회를 둘 수 있으며 지방자치단체도 법에서 정한 범위에서 조정위원회를 설치할 수 있다.
주택임대차분쟁조정위원회
주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차 분쟁을 심의·조정한다.
대표적인 조정 대상에는 차임이나 보증금 증감, 임대차기간, 보증금 반환, 임차주택 반환, 임차주택의 유지·수선 의무 등이 있다. 계약갱신이나 원상회복과 관련된 문제 등도 구체적인 내용에 따라 조정 대상이 될 수 있다.
임대인뿐 아니라 임차인도 분쟁의 당사자로서 해당 주택이 위치한 지역을 관할하는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.
상가건물 임대차분쟁
상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 조정한다.
차임·보증금 증감, 임대차기간, 보증금 또는 상가건물 반환, 유지·수선 의무뿐 아니라 상가임대차에서 중요한 권리금 분쟁도 조정 대상에 포함된다.
상가건물 임대차보호법은 조정절차와 처리기간, 조사, 조정의 성립과 효력 등 상당 부분에 대해 주택임대차분쟁조정위원회 관련 규정을 준용하도록 하고 있다.
조정 신청
임대차분쟁의 당사자는 관할 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회에서는 방문신청뿐 아니라 온라인 조정신청과 답변서 제출 등의 절차도 제공한다.
조정위원회는 신청서를 접수하면 조정절차를 개시하고 피신청인에게 신청서를 송달한다. 이후 분쟁내용을 확인하고 필요한 자료를 수집하거나 당사자와 관계인의 진술을 들을 수 있다.
조정위원회는 필요한 경우 신청인·피신청인·이해관계인 또는 참고인에게 출석이나 자료 제출을 요구하고, 분쟁 대상물이나 관련 자료를 조사할 수도 있다.
신청이 각하되는 경우
모든 신청이 조정절차로 진행되는 것은 아니다. 이미 같은 분쟁에 대해 법원에 소송이 제기된 경우나 민사조정이 신청된 경우에는 원칙적으로 조정신청이 각하될 수 있다.
동일한 분쟁에 대해 다른 임대차분쟁조정위원회에 이미 조정을 신청했거나 조정이 성립한 경우에도 다시 조정하기 어렵다.
신청 내용이 임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백하거나 피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 의사를 통지한 경우에도 신청이 각하될 수 있다. 신청인이 정당한 이유 없이 조사에 응하지 않거나 반복된 출석요구에 응하지 않는 경우도 마찬가지다.
처리기간
주택임대차분쟁조정위원회는 원칙적으로 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마쳐야 한다.
다만 사건이 복잡하거나 추가적인 조사가 필요한 등 부득이한 사정이 있을 경우 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 처리기간을 연장할 수 있다.
상가건물 임대차분쟁에서도 주택임대차분쟁조정위원회 관련 규정이 준용되므로 같은 처리기간 기준이 적용된다.
조정안의 수락
조정위원회가 분쟁내용을 검토해 조정안을 작성하면 이를 당사자에게 통지한다. 당사자는 조정안을 받아들일지 여부를 결정할 수 있다.
조정안을 받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 본다.
반대로 양 당사자가 조정안을 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립하고 조정위원회는 그 내용을 조정서로 작성한다.
조정의 효력
성립된 조정은 조정서에 적힌 내용과 같은 민사상 합의의 효력을 가진다. 따라서 임대인과 임차인은 조정 결과에 따라 보증금을 반환하거나 건물을 인도하는 등의 의무를 이행해야 한다.
특히 당사자 사이에 금전 또는 대체물의 지급이나 부동산 인도에 대해 강제집행을 승낙한다는 내용의 합의가 있고 그 내용이 조정서에 기재된 경우에는 해당 조정서 정본이 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가질 수 있다.
따라서 상대방이 조정에서 정한 의무를 이행하지 않는 경우 별도의 본안소송을 다시 거치지 않고 강제집행으로 이어질 수 있는 경우가 있다.
소송과의 차이
임대차분쟁 조정제도는 법원이 판결로 일방적인 결론을 내리는 소송과 달리 당사자 사이의 합의를 바탕으로 분쟁을 해결하는 절차다.
절차가 비교적 간편하고 처리기간이 정해져 있어 소송보다 신속하게 해결될 가능성이 있으며, 임대인과 임차인이 계속 계약관계를 유지해야 하는 상황에서도 활용할 수 있다.
다만 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 명확히 밝히거나 조정안에 동의하지 않으면 조정이 성립하지 않을 수 있다. 이 경우에는 민사소송, 지급명령, 보증금반환청구 등 다른 법적 절차를 검토해야 할 수 있다.
제도의 활용
임대차분쟁 조정제도는 전세·월세 보증금 반환, 수리비 부담, 계약기간과 차임, 원상회복, 상가 권리금처럼 당사자 사이의 사실관계와 비용 부담에 대한 의견 차이가 있을 때 활용할 수 있다.
조정을 신청할 때는 임대차계약서, 보증금·차임 지급자료, 내용증명, 사진, 수리비 내역 등 분쟁 내용을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비하는 것이 도움이 된다.
다만 조정은 소멸시효나 임차권등기, 경매·강제집행 등 다른 법률상 절차와 별개의 문제가 될 수 있으므로 권리보전이 긴급한 상황에서는 조정만을 기다리지 말고 필요한 법적 조치를 함께 검토하는 것이 중요하다.