서울 아파트 거래량 증가했지만…15억 이하 실수요 거래가 80%

핵심요약

기사 핵심 요약

2026년 4월 서울 아파트 매매거래량은 증가했지만 거래의 대부분은 15억원 이하 실수요 중심으로 나타났다. 반면 전세와 월세 거래량은 계절적 영향 속 감소세를 보였다.

• 서울 아파트 매매거래량 전월 대비 25.1% 증가
• 15억원 이하 거래 비중 80.8% 유지
• 전세·월세 거래량은 동반 감소

서울 아파트 거래량 증가 핵심은 ‘실수요 회복’이다

서울시 통계에 따르면 2026년 4월 서울 아파트 매매거래량은 6851건으로 집계됐다.

이는 전월 대비 25.1% 증가한 수치다.

다만 4월 계약 신고기한이 5월 말까지라는 점을 고려하면 실제 거래량은 더 늘어날 가능성이 있다.

눈에 띄는 부분은 거래 증가에도 시장 분위기가 과거 투자 과열 국면과는 다르다는 점이다.

이번 거래 증가는 중저가 실수요 거래가 중심이었다.

서울시는 대출 규제 기조가 이어지는 상황에서 실수요 중심 거래가 시장을 움직이고 있다고 분석했다.

15억원 이하 아파트 거래 비중이 여전히 압도적이었다

4월 서울 아파트 거래 가운데 15억원 이하 거래 비중은 80.8%였다.

전월 83.6%보다는 다소 줄었지만 여전히 전체 거래 10건 중 8건 수준이다.

이는 현재 시장에서 자금 조달 가능 여부가 가장 중요한 변수로 작용하고 있다는 의미다.

현행 대출 규제 아래에서는 15억원 이하 주택에 대해서만 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능하다.

반면 초고가 아파트는 현금 동원 능력이 요구된다.

결국 중산층 실수요자들이 접근 가능한 가격대 거래가 시장 중심이 되는 구조가 이어지고 있는 셈이다.

노원구 거래량 1위는 ‘중저가 실수요 집중’ 흐름을 보여준다

자치구별 거래량에서는 노원구가 888건으로 가장 많았다.

이어 강서구, 성북구, 구로구 순으로 나타났다.

공통점은 상대적으로 중저가 아파트 비중이 높고 실거주 수요가 강한 지역이라는 점이다.

특히 노원구는 서울 동북권 대표 실수요 지역으로 꼽힌다.

상대적으로 낮은 진입 가격과 교통 개선 기대감 등이 꾸준한 거래를 유지시키는 요인으로 분석된다.

최근 서울 부동산 시장은 투자 목적보다 “실거주 가능한 가격대” 중심으로 재편되는 흐름이 강해지고 있다.

강남 거래 증가 배경에는 ‘양도세 중과 유예 종료’가 있다

한편 고가 아파트 밀집 지역 거래도 눈에 띄게 늘었다.

강남구 거래량은 전월 대비 67.5% 증가했다.

성동구와 광진구, 송파구 등 주요 인기 지역도 거래 증가 폭이 컸다.

이 배경에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 영향을 준 것으로 분석된다.

세제 변화 전 매물을 정리하거나 자산 재편을 시도하는 움직임이 일부 반영됐다는 해석이다.

즉 최근 서울 시장은 중저가 실수요 거래와 고가 지역 세금 대응 거래가 동시에 움직이는 이중 흐름을 보이고 있다.

전세·월세 거래량 감소는 계절적 영향 분석이 나온다

매매와 달리 전월세 시장은 감소세를 보였다.

4월 서울 아파트 전세 거래량은 8046건으로 전월 대비 21.8% 감소했다.

월세 거래량 역시 25.7% 줄었다.

서울시는 이를 계절적 요인 영향으로 설명했다.

실제로 전월세 시장은 매년 1~3월 이사철 수요가 집중된 뒤 봄 이후 감소하는 패턴이 반복된다.

즉 이번 감소가 곧바로 시장 침체 신호라고 단정하기는 어렵다는 분석이다.

전세 비중은 유지됐지만 계약갱신요구권 사용은 감소했다

전세 거래 비중은 50.9%로 전월과 비슷한 수준을 유지했다.

다만 계약갱신요구권 사용 비중은 감소했다.

2025년 4월 56.8%였던 수치가 2026년 4월에는 51.6%로 낮아졌다.

이는 일부 임차인이 기존 계약 연장보다 신규 계약이나 이동을 선택하고 있다는 의미로 해석된다.

최근 금리 흐름과 전세가격 변화, 공급 상황 등이 복합적으로 영향을 미친 것으로 보인다.

서울 부동산 시장은 ‘양극화 거래 구조’가 더 강해지고 있다

현재 서울 부동산 시장은 뚜렷한 양극화 흐름을 보인다.

중저가 시장은 실수요 중심 거래가 이어지고 있다.

반면 고가 시장은 세금과 자산 재편 이슈 중심으로 움직인다.

즉 동일한 서울 시장 안에서도 거래 목적과 수요층이 완전히 달라지는 구조다.

과거처럼 전체 시장이 동시에 과열되거나 동시에 침체되는 흐름과는 차이가 있다.

대출 규제가 시장 구조를 바꾸고 있다는 분석도 나온다

현재 시장에서 가장 큰 변수 중 하나는 금융 규제다.

특히 15억원 기준은 서울 아파트 시장 심리를 나누는 핵심 기준처럼 작용하고 있다.

대출 가능 여부에 따라 거래 가능 계층이 달라지기 때문이다.

이 때문에 최근 서울에서는 15억원 이하 매물에 수요가 집중되는 현상도 반복되고 있다.

실수요자는 대출 접근성이 가능한 가격대를 우선적으로 찾는 구조다.

서울 아파트 시장과 과거 투자 중심 시장 비교 분석

부동산 거래 회복을 두고 해석은 엇갈린다

일부에서는 거래량 증가 자체를 시장 회복 신호로 해석한다.

특히 서울 핵심지 거래가 늘어나는 점에 주목하는 분위기다.

반면 다른 쪽에서는 여전히 실수요 제한적 거래에 불과하다고 본다.

대출 규제와 금리 부담이 유지되는 상황에서 과거 같은 급등장은 쉽지 않다는 시각이다.

결국 현재 시장은 상승장 초기라기보다 제한적 거래 회복 국면에 가깝다는 분석이 우세하다.

이번 서울 부동산 흐름에서 가장 눈에 띄는 건 ‘실수요 시장 고착화’다

최근 서울 시장을 보면 투자보다 실거주 가능성이 거래 핵심 기준이 되고 있다.

특히 대출 규제가 장기화되면서 자금 조달 능력이 시장 참여를 결정하는 구조가 더 강해졌다.

거래량은 늘었지만 거래 주체와 지역, 가격대가 제한적이라는 점에서 과거 상승장과는 분명 다른 흐름이다. 이번 통계 역시 서울 부동산 시장이 ‘선별적 회복’ 단계에 들어섰음을 보여주는 신호로 읽힌다.

자주 묻는 질문

4월 서울 아파트 거래량은 얼마나 늘었나?

6851건으로 전월 대비 25.1% 증가했다.

서울 아파트 거래는 어떤 가격대가 많았나?

15억원 이하 거래가 전체의 80.8%를 차지했다.

거래량이 가장 많았던 지역은 어디인가?

노원구가 888건으로 가장 많았다.

강남구 거래량이 급증한 이유는 무엇인가?

다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향이 반영된 것으로 분석된다.

전세와 월세 거래량은 어떻게 변했나?

전세는 21.8%, 월세는 25.7% 감소했다.