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서울 부동산 초양극화… ‘강여목마’ 만 오른다, 외곽은 하락세 지속
서울 부동산 시장이 극심한 양극화 현상을 보이는 전국적으로 부동산 시장이 침체되는 가운데, 서울 내에서도 특정 지역인 ‘강여목마’ 만 집값이 치솟는 현상이 나타나고 있다.
강남·여의도·목동·마용성(마포·용산·성동)을 중심으로 집값이 연일 신고가를 기록하는 반면, 서울 외곽 지역은 오히려 하락세가 지속되는 상황이다.
KB부동산 데이터허브에 따르면 2024년 1월 기준 서울 전체 매매가격지수는 전년 동기 대비 3.11% 상승했다. 하지만 지역별로 차이가 극명하다.
강남구(7.58%), 송파구(7.11%), 서초구(6.27%) 등 강남3구가 상승세를 주도했고, 성동구(7.1%), 강동구(6.49%), 마포구(5.65%) 등 강남 접근성이 좋은 지역들도 상승했다.
반면 금천구(-2.22%), 도봉구(-1.58%), 노원구(-1.44%) 등 서울 외곽 지역은 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 있다.
강남은 여전히 부동산 시장의 중심이다. 대치동 ‘은마’ 아파트 84㎡가 사상 처음으로 30억 원을 넘겨 거래됐으며, 반년 만에 4억 원이 상승했다.
강남은 학군, 교통, 생활 인프라 등 모든 요소에서 국내 최고 수준을 갖췄고, 부동산 불확실성이 커질수록 ‘안전자산’으로 평가받아 현금 부자들이 몰리고 있다.
여기에 서울시가 잠실, 삼성동, 대치동, 청담동 등 토지거래허가지역을 해제하면서 추가적인 상승 여력을 갖췄다.
여의도 역시 노후 아파트 재건축이 본격적으로 진행되면서 가격이 급등하고 있다.
여의도 시범아파트는 최고 65층, 2473가구로 재건축이 확정됐으며, 여의도 내 다른 재건축 단지들도 개발이 가속화될 전망이다.
금융 중심지라는 입지와 한강변 희소성이 더해지면서 강남에 버금가는 고급 주거지로 자리 잡을 가능성이 크다.
목동도 최근 신고가 행진을 이어가고 있다. 목동10단지 106㎡는 21억5000만 원, 목동9단지 71㎡는 17억5000만 원에 거래되며 기존 최고가를 경신했다.
목동은 학군이 우수한 지역으로 학부모 수요가 꾸준하며, 대규모 재건축이 본격적으로 추진되면서 투자자들의 관심이 커지고 있다.
목동 신시가지 14개 단지 중 10개 단지가 최고 40층 이상으로 재건축될 예정이며, 5만 가구 규모의 미니신도시로 탈바꿈할 전망이다.
마포·용산·성동구를 아우르는 ‘마용성’도 신고가 행진이 이어지고 있다.
마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 84㎡가 23억1500만 원, 성동구 행당동 ‘서울숲리버뷰자이’ 84㎡가 20억6000만 원에 거래되며 최고가를 기록했다.
대통령실 이전 이후 개발 기대감이 커진 용산은 고급 주거지로 자리 잡고 있으며, 마용성 지역의 교통망과 직주근접성이 부각되면서 가성비 높은 대체지로 떠오르고 있다.
하지만 과거처럼 서울 전역으로 상승세가 확산되지는 않고 있다.
3~4년 전 부동산 상승기에는 강남에서 시작된 상승 흐름이 마용성, 외곽 지역으로 번졌지만, 이번 상승장은 ‘강여목마’ 지역에 국한돼 있다.
부동산 시장이 불확실해지면서 투자자들은 입지가 확실한 지역을 선호하며, 서울 내에서도 극단적인 양극화가 장기화될 가능성이 크다.
업계 관계자는 “부동산 시장이 불안정할수록 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 강해진다”며 “강여목마 지역을 중심으로 상승세가 지속될 것”이라고 전망했다.
김용현 (kor3100@sabanamedia.com)