서울시, ‘용적이양제’ 도입 논의 본격화…도시공간 혁신

서울시(시장 오세훈)가 ‘용적이양제’ 도입을 본격적으로 논의하며, 도시공간 혁신을 위한 새로운 방향을 모색하고 있다.

25일 서울시 중구 서소문청사에서 열린 ‘2025 도시공간정책 국내 컨퍼런스’에서는 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’를 주제로 다양한 전문가들의 발표와 토론이 진행됐다.

이번 컨퍼런스에서 남진 서울시립대학교 도시공학·스마트시티학과 교수는 “기존 용도지역 체계에서 벗어나야 더욱 창의적이고 시민들에게 사랑받는 공간을 만들 수 있다”고 강조했다.

현재 용도지역 체계는 주거·상업·공업 등으로 나뉘어 있으며, 특정 지역에서 고밀도 개발이 필요할 경우 용도 변경 요청이 끊이지 않는 것이 현실이다.

남 교수는 용적 거래를 통해 개발이 어려운 지역에서 발생하는 손실을 보존하고, 추가 개발이 필요한 지역에서는 이익을 극대화해야 한다고 설명했다.

이를 통해 오피스·주택·문화·생활공간이 공존하는 복합공간을 조성해 도시의 경쟁력을 높이고 ‘서울다움’을 살릴 수 있다고 내다봤다.

서울시가 도입을 추진 중인 ‘용적이양제’는 건축물의 높이 규제 등으로 사용하지 못하는 용적을 다른 지역에 판매하는 개념이다.

예를 들어, 일본 도쿄에서는 도쿄역사의 미사용 용적을 동경빌딩에 매각하고, 이 자금을 역사 복원에 활용한 사례가 있다.

서울에서도 보존이 필요한 문화유산의 용적을 도심 상업지역으로 이전해 도시 관리의 효율성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.

김지엽 성균관대학교 건축학과 교수는 ‘용적이양제 도입을 위한 법적 쟁점과 제도화 방안’을 발표하며, 현재 법 체계에서는 용적 거래에 대한 취득세와 양도세 부과가 어려울 것이라는 분석을 내놓았다.

현행법상 취득세는 토지와 건축물 등 부동산에 한정되는데, 거래된 용적은 ‘공중권’(토지의 지표면과 별도로 존재하는 상부공간에 대한 권리)으로 분류되기 때문이다.

양도소득세 역시 토지 및 지상권 등에만 적용되는 만큼, 법 개정이 이루어지지 않는 한 거래에 따른 세금 문제는 발생하지 않을 것으로 전망된다.

서울시는 향후 용적이양제 시범 운영을 통해 제도를 정착시키고, 양도·양수 지역 선정과 용적 교환 기준을 명확하게 마련할 방침이다.

또한, 신속통합 수권분과위원회 등을 활용해 행정적으로도 용적 거래를 원활하게 지원할 계획이다.

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김용현 (kor3100@sabanamedia.com)